La presse, 16 novembre 2002, Finances personnelles: les guides 2003

[" 6LP0101Z1116 z1 fin 6LP0101Z1116 ZALLCALL 67 23:11:05 11/11/02 B Renseignez-vous à votre caisse 3094641A 6LP0201Z1116 z2 fin 6LP0201Z1116 ZALLCALL 67 23:21:37 11/11/02 B 1.Les Fonds Mutuels TD sont gérés par Gestion de Placements TD Inc., une filiale à part entière de La Banque Toronto-Dominion.Des commissions, des commissions de suivi, des frais de gestion et des charges peuvent être liés aux investissements dans des fonds communs de placement.Veuillez lire les prospectus avant d'investir.On trouvera dans les prospectus une information détaillée sur les titres proposés.On peut se procurer ces prospectus auprès de notre maison de courtage ou des courtiers autorisés à placer ces titres au Québec.La valeur des fonds communs de placement fluctue fréquemment et les rendements passés ne sont pas garants des performances futures.Les investissements dans des fonds communs de placement ne sont pas assurés par la Société d'assurance-dépôts du Canada ou par la Régie de l'assurance-dépôts du Québec, et ne sont pas garantis par la Banque Toronto-Dominion.Les Fonds Mutuels TD sont offerts par Services d'investissement TD inc.(distributeur principal), par TD Waterhouse Canada Inc.et par des courtiers indépendants.2.TD Waterhouse Canada Inc.(«TD Waterhouse») est une filiale de La Banque Toronto-Dominion.TD Waterhouse - membre du FCPE.\u0001Marque de commerce de La Banque Toronto-Dominion; GPTD est un utilisateur autorisé.\u2020Nos représentants en fonds communs de placement désignent des représentants de Services d'investissement TD inc.Asseyez-vous.Appelez-nous.1 866 769-0007 www.tdcanadatrust.com/francais POURQUOI CHOISIR LES FONDS À REVENU FIXE TD?Les Fonds Mutuels TD\u00011 : Notre soutien et nos outils professionnels vous facilitent la vie.Il est toujours agréable d'avoir l'embarras du choix, mais bien choisir n'est pas toujours évident.Quand il s'agit de fonds communs de placement, nous pouvons faciliter vos décisions, même dans le contexte actuel de grande volatilité.Les Fonds à revenu fixe TD1 s'avèrent un moyen intéressant de faire face aux conditions difficiles du marché.Ils sont gérés de façon à réduire le risque pour votre capital et à générer un rendement régulier.En intégrant des Fonds à revenu fixe à un portefeuille diversifié, vous pouvez obtenir une croissance à long terme tout en modérant le risque.Nous offrons le choix nécessaire pour bâtir un portefeuille diversifié qui allie force et endurance.Que vous soyez un investisseur conservateur ou aventureux, nous avons les outils et le soutien qui vous permettront de définir plus facilement vos besoins d'investissement.Pour trouver le Fonds à revenu fixe TD qui vous convient le mieux, communiquez avec l'un de nos représentants\u2020 en fonds communs de placement expérimentés au numéro de téléphone ci-dessous.Vous pouvez aussi vous rendre à votre succursale TD Canada Trust.Voilà une bonne façon d'obtenir des rendements savoureux sur vos placements.Offerts dans les succursales TD Canada Trust ou TD Waterhouse\u00012 et d'autres courtiers indépendants.Un assortiment exquis de fonds à revenu fixe.Constance et souplesse.J'espère que personne ne me demandera de partager.Nous avons un produit à votre goût.Gestion de fonds à revenu fixe de premier ordre Rendement solide et éprouvé Plus important fonds obligataire du Canada 3086853A 2 LA PRESSE MONTRÉAL SAMEDI 16 NOVEMBRE 2002 6LP0301Z1116 z3 fin 6LP0301Z1116 ZALLCALL 67 23:21:53 11/11/02 B LA PRESSE MONTRÉAL SAMEDI 1 6 NOVEMBRE 2002 3 Même son de cloche de la part d'Yvon Boucher, directeur principal aux services financiers de la Banque de Montréal.« On voit deux phénomènes, en ce moment.Ou bien les gens mettent 25% du montant de l'achat, pour ne pas avoir à payer la prime d'assurance hypothécaire.Quand ils ne sont pas capables, ils mettent beaucoup moins.Les gens qui achètent avec seulement 5% de mise de fonds sont plus à risque parce que ce sont des gens qui n'ont jamais eu la discipline de payer régulièrement, d'épargner systématiquement », dit-il.Or, acheter une résidence en donnant une mise de fonds très faible comporte un coût élevé : celui de l'assurance.Avec une mise de fonds inférieure à 25 %, un propriétaire doit obligatoirement assurer son emprunt hypothécaire (auprès de la SCHL, par exemple) pour protéger son prêteur contre les défauts de paiement.La prime correspond à un pourcentage de l'emprunt, qui varie selon la mise de fonds (de 0,5% jusqu'à 3,75 %).Par exemple, si vous avez mis seulement 5% pour acheter une maison de 125 000 $ (soit 6250 $), la prime s'élèvera à 3,75 % du montant du prêt (118 750$), ce qui représente 4453 $.Évidemment, la plupart des acheteurs qui font une mise de fond de seulement 5% n'ont pas les milliers de dollars nécessaires pour payer la prime d'assurance : ils la financent sur de longues années, ce qui fait que la prime leur coûte encore plus cher avec les coûts d'intérêt.À ceux qui désirent accéder à la propriété au cours de la prochaine année, M.Boucher recommande de faire « une pratique de paiement ».Prenons l'exemple d'un couple dont le loyer est de 600 $ par mois et qui pense acheter une maison dont les paiements hypothécaires s'élèveraient à 1000 $ par mois.M.Boucher leur suggère de mettre de côté la différence, soit 400 $ par mois, dès maintenant.Premièrement, les épargnes serviront à l'achat de la propriété et, deuxièmement, les futurs acheteurs verront s'ils sont vraiment capables de vivre avec une telle hypothèque.«Une fois sur trois, les gens à qui je suggère cette technique ne vont pas de l'avant, raconte M.Boucher.Le premier mois, ils mettent les sous de côté, au deuxième, ils arrêtent et, au troisième, ils vont piger dans leurs épargnes du premier mois!» (S.G.) Photodisc STÉPHANIE GRAMMOND BIEN DES JEUNES ménages veulent mettre à leur goût leur nouvelle maison.Et aussi beaucoup de propriétaires, qui ont fini de payer leur hypothèque, se lancent maintenant dans les rénovations et investissent dans leur qualité de vie.Près d'un ménage sur trois avait l'intention d'entreprendre des travaux de rénovation de plus de 1000 $ en 2002, selon la Société canadienne d'hypothèques et de logement.La valeur moyenne des travaux envisagés s'éleve à 8500 $, soit une augmentation de 25% par rapport à l'année précédente.Les projets de rénovations touchent la salle de bain dans 18 % des cas, la cuisine suit avec 13 %, puis la salle de jeu.Viennent ensuite la toiture, les fenêtres et les tapis.«Depuis quelques années, il y a plus d'argent qui se dépense dans le marché de la rénovation que dans celui de la construction neuve, au Québec », dit Jacques Saint- Pierre, de la chaire SITQ-Immobilier à l'UQAM.Mais avant d'entreprendre des transformations majeures dans sa résidence, il faut savoir que la rénovation n'est pas nécessairement un investissement rentable.En effet, lorsque les gens rénovent, ils peuvent rarement s'attendre à récupérer 100 % des coûts des travaux qu'ils ont effectués.« En moyenne, on peut s'attendre à retrouver 60-70% des coûts, si on revend sa maison à court terme », estime Gérald Savary, de la firme Savary, Paul&Associés, de Sherbrooke, et membre du conseil d'administration de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec.D'ailleurs, le prix d'une maison neuve sera généralement plus élevé que son prix de revente si on la remettait sur le marché l'année suivante, observe François Des Rosiers, professeur de gestion urbaine et immobilière à l'Université Laval.Évidemment, avec l'appréciation du marché immobilier, au fil des années, les propriétaires qui ont fait des travaux de rénovation pourront certainement revendre leur maison à un prix supérieur au coût d'achat initial plus celui des rénovations.Il n'en reste pas moins que, d'un point de vue strictement financier, il est préférable d'acheter une résidence à son goût qui ne nécessite pas de travaux plutôt qu'une maison qui nécessite des rénovations majeures.In et out ! « Le pourcentage des coûts de rénovation qui peut être récupéré dépend du profil du quartier et de ses résidants (âge, statut socioéconomique, etc.) », explique M.Des Rosiers, qui a mené des études sur les éléments qui contribuent à la valeur des résidences.Par exemple, les jeunes ménages privilégient l'agrandissement de la maison par l'ajout d'une nouvelle pièce, tandis que les personnes plus âgées préfèrent réaliser des travaux qui ont trait à l'équipement ou à l'entretien de la maison.Il faut donc connaître un peu le profil de son quartier.Pour se guider, il faut aussi connaître le prix moyen des maisons ainsi que l'écart de prix entre une maison entièrement rénovée et une autre qui ne l'est pas du tout.La rénovation de la cuisine ou de la salle de bain est une valeur sûre.Selon une étude de l'Institut canadien des évaluateurs agréés, ces deux éléments figurent parmi les rénovations les plus rentables, avec des taux de récupération de 72 % et 68% des coûts, respectivement.Les autres projets les plus rentables sont la peinture et la décoration intérieure (73 %), la peinture extérieure (65 %), la réfection des planchers (62 %), le remplacement des portes et des fenêtres (57 %), l'ajout d'une salle familiale au rez-dechaussée (51 %) et l'ajout d'un foyer (50 %).Aussi, l'ajout d'une deuxième ou d'une troisième salle de bains rehausse la valeur de la maison à coup sûr.Selon M.Des Rosiers, l'aménagement paysager est également une tendance forte.Une haie entourant le terrain d'une résidence peut relever sa valeur de 4%.Un aménagement paysager complet peut l'augmenter de 8 %.D'autre part, les propriétaires doivent être conscients que certaines améliorations à leurs propriétés seront plus difficiles à rentabiliser, comme l'ajout d'une piscine creusée.Les sous-sols ont moins la cote qu'auparavant.« Dans les années 60-70, les gens recevaient dans leur sous-sol.C'était une pièce importante.Maintenant, il faut faire attention avant de rénover un soussol », dit M.Des Rosiers.Un soussol aménagé apporte environ 3% de valeur à une maison, selon des études menées en banlieue de Québec sur des maisons d'une valeur moyenne de près de 1 $.« Les acheteurs préfèrent maintenant l'ajout d'une verrière bien éclairée, ajoute M.Des Rosiers.Aujourd'hui, les gens défoncent les murs parce qu'ils aiment les aires ouvertes qui laissent passer la lumière, alors qu'avant, on avait plusieurs pièces parce qu'on avait de grosses familles.» Cependant, il faut se garder d'investir trop d'argent dans des modes qui peuvent être passagères.M.Savary donne l'exemple des puits de lumière, un élément auquel les acheteurs accordaient une très grande importance il y a quelques années.C'est moins le cas aujourd'hui.OUTILS En moyenne, on peut s'attendre à récupérer entre 60 et 70% du montant investi.Des pour rénover de manière rentable | PROPRIÉTAIRES | Suite de la page 1 Les coûts de l'assurance-prêt pour une maison de 100 000 $ Mise de fonds Montant du prêt Coût de l'assurance 5% 95 000 $ 3,75% = 3563 $ 10% 90 000 $ 2,50% = 2250$ 15% 85 000 $ 2,00% = 1700 $ 20% 80 000 $ 1,25% = 1000 $ Lorsque la mise de fonds est de 5 %, la valeur de l'habitation acquise est limitée à 125 000 $, 175 000 $ ou 250 000 $, selon l'endroit.Une surprime de 0,25% est ajoutée si vous optez pour une hypothèque à taux variable.Les conditions de l'assurance-prêt sont différentes pour un immeuble locatif. 6LP0401Z1116 z4 fin 6LP0401Z1116 ZALLCALL 67 22:46:01 11/11/02 B GILLES GAGNON collaboration spéciale UNE QUESTION REVIENT de plus en plus souvent, notamment chez les jeunes gens qui hésitent à acquérir une propriété alors que les prix grimpent rapidement : sur le plan strictement financier, est-il préférable d'acheter une maison ou devrait-on rester à logement et contribuer au maximum à son REER?«En principe, si le contribuable est âgé de moins de 45 ans, il est préférable qu'il consacre ses épargnes à la constitution d'un REER important, car le temps joue en sa faveur », répond François Beauregard, vice-président et conseiller financier de la firme Wood Gundy.« Toutefois, nuance-t-il aussitôt, comme c'est souvent le cas en matière de planification, il n'existe pas de règle universelle.Chaque cas mérite d'être examiné attentivement.Entre autres, la question serait différente si on considérait la situation d'un contribuable déjà propriétaire d'une maison et qui dispose d'une certaine marge de manoeuvre sur le plan financier ; vaut-il mieux épargner ou accélérer le remboursement de l'hypothèque ?Aux yeux de M.Beauregard, s'il reste moins de 15 ans avant la retraite, il sera généralement préférable de rembourser le prêt hypothécaire au plus vite.Pour quiconque, l'objectif est évidemment de maximiser sa valeur nette future en vue de la retraite (ses avoirs moins ses dettes, compte tenu de l'impôt).Cette valeur peut être constituée d'épargnes, bien sûr, mais également d'actifs comme une maison.En commençant à cotiser jeune au REER, le contribuable bénéficie de la «magie» que représente le phénomène de la composition des revenus de placements.Cela fait en sorte que si un individu âgé de 25 ans investit 5000$ par année (416,67 $ par mois) dans son REER à un taux de rendement annuel constant de 5%, il aura accumulé une somme totale de 634 199 $ avant impôt au bout de 40 ans.«Si ce contribuable retirait la totalité des sommes comprises dans son REER au bout de 40 ans, alors que son taux d'imposition marginal combiné se situerait à près de 50%, par exemple, il se retrouverait avec une valeur nette de quelque 320 000 $.« Il est à noter ici que l'on ne tient pas compte des économies d'impôt que le contribuable réalise chaque année en investissant dans son REER, indique le conseiller financier.Ainsi, une cotisation annuelle de 5000 $ permet une économie d'impôt de 2500 $, toujours si le taux d'imposition marginal combiné du contribuable se situe à 50 %.Ces économies représentent une somme rondelette au bout de 40 ans.» La propriété Aux fins de comparaison, supposons qu'un deuxième contribuable choisit d'investir dans une propriété et que la valeur de cette maison constituera son fonds de retraite.Comment s'en sortira-t-il dans 40 ans ?«La comparaison entre le REER et l'hypothèque telle qu'on la présente ici comporte plusieurs failles, estime M.Beauregard.Par exemple, on peut difficilement chiffrer la satisfaction qu'un propriétaire peut ressentir du seul fait de posséder sa maison.On ne peut pas non plus évaluer précisément les frais totaux d'entretien et de réparation qui auront été déboursés en 40 ans (changement de la toiture au moins une fois, réaménagements intérieurs, etc.).«D'un autre côté, il est à peu près impossible de déterminer le nombre de déménagements - et les milliers de dollars de dépenses qu'entraîne chacun de ceux-ci - que s'évite un propriétaire.Car en général, les propriétaires déménagent moins souvent que les locataires.» De même, pourrait ajouter le conseiller, celui qui choisit d'investir dans son REER devra se loger de toute manière et, comme on sait, le loyer augmente année après année tandis que le paiement hypothécaire restera le même si les taux d'intérêt ne fluctuent pas grandement.Cela étant dit, notre deuxième individu de 25 ans projette de s'acheter une propriété.«Ce contribuable ne pourra pas acquérir la maison avant l'âge de 31 ans, puisqu'il devra amasser la mise de fonds requise à l'achat d'une propriété», fait observer M.Beauregard.«Disons donc que durant six ans, le contribuable accumule dans un compte le même montant que l'autre individu place dans son REER.Le calcul est relativement simple : 5000 $ X 6 ans, plus les revenus de placement, égalent quelque 32 000 $.C'est une mise de fonds équivalant à 25 % du prix d'achat d'une propriété de quelque 130 000$.» Pourquoi une mise de fonds de 25%?«Si on ne peut fournir une mise de fonds équivalant à 25 % du prix d'achat de la propriété, le prêteur hypothécaire obligera l'emprunteur à contracter une assurance hypothèque auprès de la Société canadienne d'hypothèques et de logement ou de GE Capital, précise François Beauregard.Et selon l'importance de la mise de fonds, la prime payable pour cette assurance pourra atteindre 3,75% du montant emprunté.» On présume donc que notre deuxième contribuable a amassé sa mise de fonds de 32 000$ et que le montant de l'hypothèque s'élève donc à 100 000$.À un taux d'intérêt avantageux de 5 %, la mensualité est de 657$ (capital et intérêts).Au bout de 20 ans, notre contribuable aura remboursé la totalité de l'emprunt, payant 57 680$ en intérêts (total versé de 157 680$).En considérant un taux d'appréciation de 3% par année de la valeur de la résidence, la propriété aura une valeur de revente de 296 342$ à ce moment-là.Un bémol: le paiement hypothécaire atteint près de 8000 $ par année, sans compter les impôts fonciers et les autres coûts associés à l'entretien de la maison.C'est davantage que les 5000 $ investis dans son REER par l'autre individu, mais celui-ci doit continuer d'assumer le coût de son loyer.Si on additionnait les sommes investies ou dépensées par l'un et l'autre, les montants seraient relativement proches.Question de choix À la fin de la 29e année, la valeur avant impôt du REER dépasse la valeur de la propriété.« Le phénomène de la composition des intérêts a déjà pris toute son importance, dit François Beauregard.À partir de la 29e année, le REER progresse à un rythme de 21 000 $ jusqu'à 35 000 $ par an (à la 39e année)\u2026 et la cotisation annuelle est toujours de 5000 $, même si cette somme paraîtra bien minime dans 40 ans ! Mais attention : on ne sait pas, d'un autre côté, ce que fait le propriétaire avec les quelque 8000$ par an qu'il ne consacre plus au remboursement de l'hypothèque après la 26e année.S'il investissait seulement 5000 $ annuellement, tout comme l'autre individu, il accumulerait plus de 102 000$ au cours des 14 années suivantes.De plus, la valeur de la maison est à l'abri de l'impôt ; puisqu'il s'agit d'une résidence principale, le gain réalisé à la revente n'est pas imposable.D'un autre côté, la richesse future du propriétaire dépendra des sommes, parfois importantes, qui doivent être déboursées à chaque année dans le but de simplement préserver la valeur de sa propriété.Ainsi donc, il ne semble pas y avoir de réponse claire à cette grande question pourtant simple en apparence : la maison ou le REER ?L'idéal, c'est les deux, diront les planificateurs financiers.«L'élément psychologique prime souvent les chiffres bruts », constate M.Beauregard.Plus qu'une question financière, doit-on déduire, la décision d'acheter ou non une maison relève de choix personnels.LA MAISON OU LE REER?Cotisation Valeur de la annuelle propriété de 5 000 $ (appréciation au REER annuelle Année (taux de 5%) de 3%) 1 5 250 $ n.a.2 10 763 $ n.a.3 16 551 $ n.a.4 22 628 $ n.a.5 29 010 $ n.a.6 35 710 $ n.a.7 42 746 $ 133 900 $ 8 50 133 $ 137 917 $ 9 57 889 $ 142 055 $ 10 66 034 $ 146 316 $ 11 74 586 $ 150 706 $ 12 83 565 $ 155 227 $ 13 92 993 $ 159 884 $ 14 102 893 $ 164 680 $ 15 113 287 $ 169 620 $ 16 124 202 $ 174 709 $ 17 135 662 $ 179 950 $ 18 147 695 $ 185 349 $ 19 160 330 $ 190 909 $ 20 173 596 $ 196 637 $ 21 187 526 $ 202 536 $ 22 202 152 $ 263 296 $ 23 217 510 $ 271 195 $ 24 233 635 $ 279 331 $ 25 250 567 $ 287 711 $ 26 268 346 $ 296 342 $ 27 287 013 $ 305 232 $ 28 306 613 $ 314 389 $ 29 327 194 $ 323 821 $ 30 348 804 $ 333 536 $ 31 371 494 $ 343 542 $ 32 395 318 $ 353 848 $ 33 420 335 $ 364 463 $ 34 446 601 $ 375 397 $ 35 474 181 $ 386 659 $ 36 503 141 $ 398 259 $ 37 533 548 $ 410 207 $ 38 565 475 $ 422 513 $ 39 598 999 $ 435 188 $ 40 634 199 $ 448 244 $ L'acheteur amasse sa mise de fonds Achat de la maison La maison est payée (coût, plus appréciation de 3%) LES VALEURS FUTURES Dans un monde idéal, on devrait rembourser son hypothèque au plus vite, tout en contribuant au maximum à son REER.Dans la vraie vie, les choses se passent différemment.Déjà, se loger et payer les autres dépenses courantes exigent souvent tout son «petit change»! Illustration ANTHONY BAKER, collaboration spéciale 4 LA PRESSE MONTRÉAL SAMEDI 16 NOVEMBRE 2002 6LP0501Z1116 z5 fin 6LP0501Z1116 ZALLCALL 67 22:43:01 11/11/02 B LA PRESSE MONTRÉAL SAMEDI 1 6 NOVEMBRE 2002 5 Vous avez envie de migrer vers un nouveau foyer ?Faites attention à ne pas perdre trop de plumes en changeant de nid.En effet, les coûts d'un déménagement, si vous vendez et rachetez une propriété d'environ 160000$, peuvent atteindre les 20000$ ! STÉPHANIE GRAMMOND LES FRAIS LIÉS à l'achat d'une maison sont nombreux.Vous devez d'abord payer des honoraires pour les différents professionnels qu'il faut consulter.Les services d'un notaire coûtent en moyenne de 1000 à 1500 $ et couvrent la recherche de titres, les frais d'enregistrement, les taxes, etc.Il est aussi essentiel de faire inspecter la résidence que vous êtes sur le point d'acheter avant de conclure l'offre d'achat.Cela coûte de 150 à 500 $, selon le type de services offerts.L'important est qu'on vous remette un rapport écrit et signé de la main d'un professionnel qui possède des assurances en cas de problèmes.Il arrive aussi que l'institution accordant le prêt hypothécaire exige que vous fassiez faire une évaluation de votre propriété.C'est parfois l'acheteur qui paye la note (de 150 $ à 375 $), sinon le prêteur l'ajoute aux frais administratifs.Si vous achetez sans avoir un minimum de 25% de mise de fonds, soit 40 000 $ pour une maison de 160000$, votre prêteur exigera aussi que vous preniez une assurance.La prime correspond à un pourcentage de l'emprunt (de 0,5% à 3,75%).Si vous faites une mise de fonds de 5% (8000 $), cette prime s'élèvera donc à 5700 $ (soit 3,75% des 152000$ que vous aurez empruntés).Pour une mise de fonds de 10 %, elle sera de 3600 $ (2,5 %), pour une mise de fonds de 15%, 1700 $ (2 %) et pour une mise de fonds de 20%, 960$.En outre, il faut payer une taxe de 9% (sur-lechamp) sur le coût de l'assurance ! L'institution prêteuse vous offrira certainement une assurance-vie hypothécaire, qui permettra de rembourser votre prêt en cas de décès, ou encore une assurance en cas d'invalidité.Les prix diffèrent selon la situation de chacun.Un conseil : évitez les dédoublements en vérifiant la couverture de votre assurance au travail.Si elle est insuffisante, vérifiez s'il est plus avantageux de l'augmenter que de souscrire une nouvelle assurance.Ensuite, le jour de la transaction, chez le notaire, il faut être armé de son chéquier pour procéder au règlement des factures déjà payées par le vendeur.« Par exemple, à Montréal l'impôt foncier est perçu, en deux tranches égales, le 1er mars et le 1er juin.Si on achète une maison de 160000$ le 15 juin, il faut rembourser au vendeur presque tout le paiement qu'il vient de faire, c'est à dire environ 1600$», explique le notaire Jean-Yves Lacasse.«Pour les taxes scolaires (environ 600 $), il n'y a qu'un seul versement, au début d'août, ou un peu plus tard dans d'autres municipalités.À certains endroits, il y a des ajustements pour les taxes d'eau.Dans le cas d'un immeuble à revenus, il faut aussi ajuster les loyers.Pour un condo, il faut penser aux frais », ajoute Me Lacasse.Dans les maisons chauffées au mazout, l'ancien propriétaire aura fait faire le plein du réservoir et vous payerez le coût d'un réservoir plein, en multipliant la capacité totale du réservoir par le coût du mazout au moment du plein.La facture s'élève présentement à environ 500 $ pour un réservoir standard de 910 litres.Évidement, si vous vendez votre maison pour en racheter tout de suite une autre, les compensations devraient s'équivaloir\u2026 Frais de branchement et droits de mutation Au moment de déménager, vous devrez aussi payer les frais de branchement imposés par différents fournisseurs de services publics (téléphone, câble, etc.) qui varient de 20 à 55 $ par service.Mais le comble, ce sont les droits de mutation, dont la note vous parviendra deux à six mois après la transaction.Communément appelés «taxe de bienvenue », ils sont imposés partout au Québec, rappelle Me Lacasse.Les droits sont calculés sur le prix de vente ou sur le montant de l'évaluation municipale, selon le plus élevé des deux.Il faut compter 0,5 % pour la première tranche de 0-50 000$, 1% pour la tranche de 50 000 $-250 000 $ et 1,5% pour 250 000$ et plus.Il en coûte donc 1350$ pour une maison de 160 000$, par exemple.En additionnant tous les montants avancés jusqu'à maintenant, on arrive à une somme de près de 10 000 $ (avec l'hypothèse d'une mise de fonds de 15%).À cela, Yvon Rudolphe, de Rudolf Patrimoine Conseil, estime qu'il faut ajouter plusieurs centaines de dollars si vous engagez des déménageurs, au moins 400 $ par pièce en frais d'aménagement (peinture, rideaux, etc.), peut-être des milliers de dollars en électroménagers et en meubles\u2026 Ouf! N'en jetez plus, la cour est pleine ! Les frais du vendeur Lorsque vous vendez votre maison, vous devrez aussi payer une série de frais, dont les plus importants sont incontestablement la commission du courtier immobilier, qui se situe entre 5 et 7% du montant de la vente.Pour une maison de 160 000$, il faut donc penser remettre à l'agent entre 8000 et 11 200 $.Si l'acheteur n'a pas d'agent, le courtier du vendeur empochera toute la commission.Autrement, il devra partager la commission avec l'agent de l'acheteur.D'une manière ou d'une autre, vous payez la note au complet.Parmi les autres frais inhérents à la vente d'une maison, il y a aussi le coût du certificat de localisation, sur lequel un arpenteur témoigne de l'état actuel des lieux.« Cela coûte environ 400 à 500$ à Montréal, et souvent plus à l'extérieur », estime Me Lacasse.Il faut aussi prévoir jusqu'à 500$ pour les frais de radiation des enregistrements, comme l'hypothèque.Ces frais seront versés au notaire, qui s'occupera de produire une quittance pour assurer que la propriété est libre de toute charge.Finalement, le vendeur d'une maison qui est encore hypothéquée doit payer des pénalités importantes pour mettre fin à son hypothèque.« Le montant des pénalités qu'il faut verser peut être élevé.Ça représente souvent trois mois d'intérêts.Mais il existe différentes façons de négocier avec sa banque.Si on savait à l'avance qu'on allait vendre sa maison lors du dernier renouvellement, on a pu choisir une hypothèque ouverte », dit Me Lacasse.Cela permet de mettre un terme au contrat, mais on paie généralement un taux d'intérêt plus élevé (environ 1%) pour cet avantage.On peut s'engager à reprendre une autre hypothèque sur une autre maison, pour une valeur équivalente ou supérieure.Mais les banques acceptent souvent à condition qu'on rachète dans un délai rapproché.On peut aussi refiler l'hypothèque à l'acheteur de la maison.Mais Me Lacasse ne privilégie pas cette option, car le vendeur n'est pas libéré de la dette et peut être tenu de payer si l'acheteur tombe en défaut de paiement.Des frais à prendre en compte lors d'une transaction immobilière 1 \u203a Frais d'inspection 150 à 500 $ \u203a Frais d'analyse de remblai pyriteux 300 à 500 $ \u203a Frais juridiques (notaire) 650$ minimum \u203a Rajustement à la vente des impôts fonciers au prorata 2 \u203a Rajustement à la vente des factures de services publics au prorata 2 \u203a Droits de mutation immobilière (taxe de bienvenue) en % 3 \u203a Frais d'évaluation (exigible par le prêteur) 150 à 375 $ \u203a Certificat d'attestation de la qualité de l'eau 50 à 100 $ \u203a Frais de branchement (ex : électricité, téléphone) 20 à 55 $ par service \u203a Droits de courtage hypothécaire 0,5 à 2 % du prêt \u203a Frais de paiement par anticipation (selon le contrat de l'hypothèque) ex.: 3 mois d'intérêts \u203a Droits de souscription (ouverture du dossier d'assurance-prêt) 75 à 235 $ \u203a Prime d'assurance hypothécaire 4 0,5 à 3,75 % du prêt \u203a Intérêts courus à la date d'ajustement des paiements hypothécaires variable \u203a Assurance-habitation variable \u203a Assurance-vie hypothécaire (optionnel) variable \u203a Frais de déménagement 70 à 150 $ l'heure \u203a Frais d'emménagement (peinture, rideaux) 400$ par pièce \u203a Rénovation et réparation des lieux variable \u203a Frais récurrents ( impôts fonciers et taxes scolaires, entretien normal) selon le secteur \u203a Meubles, électroménagers, outils, peinture variable \u203a Frais de copropriété variable \u203a Frais de courtage immobilier 5 à 7 % du prix de vente 1 Cette liste a été préparée par Yvon Rudolphe, de Rudolf Patrimoine Conseil, et donne un ordre de grandeur des frais que peut occasionner un déménagement.2 Le vendeur peut avoir payé des factures à l'avance pour une période qui dépasse la date de prise de possession.Il faut alors faire un ajustement.3 250 $ pour la première tranche de 50 000 $, puis 1 % du prix de vente ou de l'évaluation (le plus élevé des deux).4 Si la mise de fonds est inférieure à 25 % du coût d'achat.Changer de NID sans perdre trop de plumes 6LP0601Z1116 z6 fin 6LP0601Z1116 ZALLCALL 67 23:22:10 11/11/02 B 6 LA PRESSE MONTRÉAL SAMEDI 16 NOVEMBRE 2002 1 .| GROSSE AUGMENTATION L'immobilier résidentiel est en grande forme depuis le début de la décennie.Et les experts canadiens de l'immobilier résidentiel croient que les prix vont poursuivre leur escalade.Restons quand même prudent devant cet optimisme.2.| PLEX SANS COMPLEXE Vous vous intéressez à la petite propriété à revenus, comme les « plex » de deux à cinq logements ?Le prix moyen culmine aujourd'hui à 185 198 $ dans la région de Montréal.C'est 25 % de plus qu'il y a trois ans.Pas de complexe donc pour le « plex », qui suit le tempo du boom immobilier.LE TEMPS 3.| DE VENDRE ?Si vous vendez votre propriété pour en acheter immédiatement une autre, vous allez vendre à prix élevé et acheter à prix tout aussi fort.Financièrement, vous ne bénéficiez donc pas du boom immobilier résidentiel.QUI FAIT 4.| DE L'ARGENT ?Ceux qui font véritablement de l'argent dans un boom immobilier sont les vendeurs qui empilent et s'assoient sur leurs profits\u2026 en attendant que le marché retombe.Ce n'est qu'alors qu'ils rachètent.TROP TARD 5.| POUR ACHETER ?Il est bien évident que le marché immobilier est passablement gonflé.Les gens qui achètent aujourd'hui devront prendre leur mal en patience.Je doute beaucoup que les prix puissent encore grimper de façon aussi spectaculaire.MÉTROPOLE 6.| SOUS ÉVALUÉE Comme Montréal demeure encore l'une des métropoles les moins chères au monde, il serait donc trop tôt pour parler de bulle immobilière.Il faut cependant être conscient que le temps des aubaines dans le marché résidentiel du Grand Montréal est révolu depuis un an et demi.7.| L'ACCESSIBLITÉ Grâce aux taux d'intérêt vraiment bas, la propriété résidentielle, demeure accessible aux premiers acheteurs malgré la flambée des prix.L'indice d'accessibilité à la propriété, mis au point par Carlos Leito, des services économiques de la Banque Royale, est présentement proche de son plus bas niveau des 18 dernières années au Canada, affichant un taux de 31,09 %.Cet indice représente la portion du revenu médian avant impôt qu'un ménage consacre à ses versements hypothécaires (capital et intérêts), aux taxes foncières et aux services publics, et ce, pour un bungalow individuel.8.| SEUIL CRITIQUE ?Compte tenu du faible niveau de l'indice d'accessibilité à la propriété, le spécialiste Carlos Leito est convaincu qu'aucune bulle immobilière ne menace au Canada, encore moins à l'extérieur des grandes villes canadiennes.Et la flambée des prix à Montréal ?Aucune inquiétude tant et aussi longtemps que les taux hypothécaires resteront faibles.En fait, tant que l'indice d'accessibilité demeurera sous les 40%, le marché immobilier aura la vie sauve.La dernière fois que cet indice a dépassé les 40%, c'est en 1987.Il s'y était maintenu jusqu'en 1992.9.| LES CYCLES Les cycles immobiliers s'échelonnent habituellement sur de longues périodes.Un marché haussier peut durer de trois à cinq ans, ou même plus.Malheureusement, les marchés baissiers peuvent eux aussi s'étendre sur une longue période.Ainsi, de 1989 à 1999, le prix moyen des maisons est demeuré quasiment fixe.10.| DANGER EXTÉRIEUR Aux États-Unis, la bulle immobilière n'est plus une simple question hypothétique.Les Américains sont en plein dedans.Comme l'économie canadienne dépend largement de la santé économique des États-Unis, un krach dans l'immobilier résidentiel américain aurait bien entendu de graves répercussions sur notre propre marché.Le jour où les taux d'intérêt vont se remettre à grimper de façon significative aux États-Unis, cela sonnera le glas de l'immobilier résidentiel.Et bulle ou pas, nous en subirons nous aussi les graves conséquences.1 1 .| ENDETTEMENT Si on ne veut pas que la maison devienne une source de grands tracas financiers, il faut s'en payer une à la hauteur de ses moyens, et non à la hauteur de ses rêves.Le taux d'endettement maximum que je recommande dans le cas d'une maison est de 32% du revenu net, donc après impôts.Les 32 % doivent inclure le remboursement du prêt hypothécaire (capital et intérêts), les taxes foncières (scolaires, municipales, eau, etc.), les frais de chauffage et d'électricité.Pour leur part, les banques et les caisses montent la barre à 32%-35% du revenu brut.Vous pouvez bien jouer leur jeu, mais la maison devient un poids très lourd à supporter.DES FRAIS 12.| SUPPLÉMENTAIRES Quand on décide d'acheter une propriété, on oublie trop souvent la panoplie de frais surprises.En fait, il faut prévoir plusieurs milliers de dollars additionnels.Si la propriété coûte 100 000$, comptez l'évaluation de la propriété (de 150 à 350 $), l'inspection de la bâtisse (de 150 à 450$), l'assurance-habitation (de 400 à 800 $), les droits de mutation (de 1000 à 3500 $, l'impôt foncier et la taxe et scolaire (selon le nombre de mois restants), les honoraires du notaire (de 450 à 850 $) et le déménagement (de 500 à 1000 $).13.| RÉNOVER ?Si vous aimez votre environnement, pourquoi vendre votre propriété et déménager vos pénates?Peut-être la rénovation de votre maison comblerait-elle vos attentes.Faites donc le calcul des rénovations à effectuer.Comparez ensuite le coût total de votre propriété rénovée au prix que l'on vous demandera pour une nouvelle habitation offrant les mêmes avantages.Il y a fort à parier que la propriété rénovée représentera un bien meilleur «placement» que d'emménager dans une nouvelle résidence.FINANCEMENT 14.| DES RÉNOVATIONS Vo Vous pouvez demander à votre banquier de rouvrir le prêt hypothécaire pour obtenir un emprunt supplémentaire.Cela est intéressant à la condition de ne pas avoir de pénalité à payer.Autre possibilité: obtenir une marge de crédit hypothécaire sur la valeur nette de votre propriété.Bien entendu, si vous avez des économies qui ne rapportent pas grand chose à cause des faibles taux d'intérêt et des rendements de placements «prudents», il serait rentable de les utiliser pour payer comptant vos rénovations.LA PÉNALITÉ 15.| HYPOTHÉCAIRE Supposons que vous vendez votre propriété avant la fin du terme hypothécaire.Automatiquement, il y aura des pénalités à payer à votre institution bancaire.Il est cependant possible de les éviter: a) en demandant de transférer le solde restant à l'hypothèque que vous avez contractée en acquérant une nouvelle maison; b) en transférant au nouvel acheteur le solde de votre hypothèque (l'acquéreur sera intéressé à votre offre si, évidemment, le prêt en question bénéficie de bonnes conditions par rapport à ce qu'il peut obtenir actuellement dans le marché hypothécaire).DÉDUCTION 16.| DU DÉMÉNAGEMENT Si vous vous rapprochez d'au moins 40 km d'un nouveau lieu de travail, vous pouvez déduire vos frais de déménagement de vos revenus aux fins de l'impôt, à la condition bien sûr que l'employeur ne vous les rembourse pas.À cela s'ajoutent (jusqu'à 5000 $) les frais relatifs à l'ancienne résidence pendant qu'elle demeure inoccupée (cela comprend les intérêts hypothécaires, l'impôt foncier, le chauffage et la prime d'assurancehabitation).ASSURANCE 17.| HYPOTHÉCAIRE L'assurance hypothécaire couvrira le paiement du solde de votre hypothèque en cas de décès ou d'invalidité.Les primes sont relativement élevées.Si vous détenez une police d'assurance-vie ou d'assurance- invalidité qui couvre amplement les besoins financiers de votre famille en cas de décès ou d'accident, l'assurance hypothécaire sur la vie est inutile.INSPECTION 18.| DES LIEUX Vous voulez acquérir une maison existante?Si vous désirez éviter les mauvaises surprises, payez-vous les services d'un inspecteur en bâtiment et faites-lui inspecter la future propriété, des fondations jusqu'au toit.Pour quelques centaines de dollars, vous saurez au moins à quoi vous attendre quand vous prendrez possession de la maison.Ou alors cette inspection vous permettra de négocier le prix à la baisse.MARGE 19.| DE NÉGOCIATION Quelle est la marge de négociation qu'un acheteur peut obtenir à l'heure actuelle?Par rapport au prix indiqué lors de l'inscription de la propriété, on estime qu'il est possible de négocier un rabais d'environ 8 %.Par ailleurs, il est primordial de comparer le prix demandé avec le prix de l'évaluation municipale, pour autant que celle-ci soit relativement récente.Autre indice: ne payez jamais une surprime par rapport aux propriétés sises dans le secteur.20.| L'AIDE DU REER Le Régime d'accession à la propriété est une mesure fédérale qui a permis à des dizaines de milliers de petits épargnants d'acquérir une première maison.Le RAP (surnom du populaire régime) permet aux Canadiens de puiser jusqu'à 20 000$ dans leur REER en vue de s'en servir comme mise de fonds pour acheter une première propriété.Dans le cas d'un couple, c'est donc une somme de 40 000$.Pour que votre achat soit considéré comme une « première maison » aux yeux du fédéral, vous ne devez pas avoir été propriétaire depuis cinq ans.Le terme de cinq ans touche chaque membre d'un couple.Autrement dit, vous ne pourriez pas « rapper » votre REER si votre conjoint a possédé une propriété au cours des cinq dernières années.On est tenu de rembourser le retrait du REER sur une période maximale de 15 ans, à raison d'un quinzième l'an.21.| REER HYPOTHÈQUE Il est égale ment possible d'utiliser les économies accumulées dans le REER en vue de se les prêter à titre d'hypothèque.Notre REER devient ainsi le prêteur hypothécaire.Cette stratégie est intéressante à la condition de conclure un REER hypothèque d'au moins 40 000$.La procédure du REER hypothèque est quasi identique à celle d'un prêt hypothécaire conventionnel.Malheureusement, peu d'institutions financières acceptent d'offrir le service du REER hypothèque.RABAIS 22.| HYPOTHÉCAIRE Il est possible de négocier une nouvelle hypothèque en obtenant un rabais pouvant atteindre jusqu'à 1,5 % par rapport au taux officiel d'une hypothèque d'un terme de cinq ans.Toutes les banques et les caisses sont capables d'offrir pareils rabais ; elles le font d'ailleurs lorsqu'on négocie par l'entremise d'un courtier hypothécaire.23.| COURTIERS Trois groupes de courtiers hypothécaires se font la lutte sur le marché québécois: Multi-prêts, Club-Prêt et Invis.Lorsqu'on fait affaire avec un de ces courtiers, on n'a aucun souci à se faire.Le service de négociation est gratuit, les courtiers étant rémunérés par l'institution bancaire qui accepte d'accorder le prêt hypothécaire.L'entente est conclue entre l'institution financière et le client emprunteur.Pourquoi les courtiers hypothécaires réussissent-ils à négocier de gros rabais?À cause du nombre important de clients qu'ils dirigent vers les institutions financières.LES CONSEILS 23DE MICHEL GIRARD POUR 2003 Illustrations ANTHONY BAKER, collaboration spéciale 6LP0701Z1116 z7 fin 6LP0701Z1116 ZALLCALL 67 17:24:52 11/13/02 B LA PRESSE MONTRÉAL SAMEDI 1 6 NOVEMBRE 2002 7 Illustrations : ANTHONY BAKER, collaboration spéciale MAISONS UNIFAMILIALES Voir la liste en bas de page pour trouver votre zone PRIX MOYENS JANVIER À VARIATION 3e TRIMESTRE SEPT.2002 SUR 1 AN 2002 (MOYENNE) (JANV.-SEPT.) Montréal Métropolitain 168 770 $ 154 916 $ 13% PRIX MOYENS JANVIER À VARIATION ZONES 3e TRIMESTRE SEPT.2002 SUR 1 AN DE MARCHÉ 2002 (MOYENNE) (JANV.-SEPT.) Île de Montréal Zone 1 234 532 $ 224 001 $ 13% Zone 2 201 296 $ 187 071 $ 15% Zone 3 208 465$ 213 716 $ 16% Zone 4 470 025$ 457 577$ 18% Zone 5 172 241 $ 151 877 $ 13% Zone 6 159 423 $ 190 499$ 12% Zone 7 137 453 $ 140 019 $ 14% Zone 8 154 138 $ 149 345 $ 1 1 % Zone 9 134 361 $ 127 410 $ 12% Moyenne 243 018 $ 225 718 $ 16% Laval Zone 10 164 033 $ 152 774 $ 17% Zone 11 147 865 $ 133 642 $ 18% Zone 12 124 385 $ 116 975 $ 12% Moyenne 146 949 $ 134 725 $ 16% Rive-Nord Zone 13 113 633 $ 107 601 $ 12% Zone 14 178 005 $ 165 528 $ 13% Zone 15 1 1 1 8 1 1 $ 107 760 $ 12% Zone 16 128 279 $ 121 028 $ 12% Moyenne 133 059 $ 124 739 $ 13% Rive-Sud Zone 17 164 832 $ 159 036 $ 9% Zone 18 127 741 $ 119 999 $ 8% Zone 19 170 735 $ 155 218 $ 13% Zone 20 151 015 $ 134 409$ 14% Zone 21 130 226 $ 126 387 $ 10% Zone 22 108 314$ 103 303 $ 15% Moyenne 145 158 $ 134 787 $ 1 1 % Vaudreuil- Soulanges 176 274$ 158 872 $ 14% COPROPRIÉTÉS (CONDOMINIUMS) Voir la liste en bas de page pour trouver votre zone PRIX MOYENS JANVIER À VARIATION 3e TRIMESTRE SEPT.2002 SUR 1 AN 2002 (MOYENNE) (JANV.-SEPT.) Montréal Métropolitain 153 613 $ 136 917 $ 19 % PRIX MOYENS JANVIER À VARIATION ZONES 3e TRIMESTRE SEPT.2002 SUR 1 AN DE MARCHÉ 2002 (MOYENNE) (JANV.-SEPT.) Île de Montréal Zone 1 148 852 $ 147 511 $ 15 % Zone 2 117 925 $ 105 692 $ 27% Zone 3 148 566 $ 139 642 $ 19 % Zone 4 281 654$ 244 548$ 19 % Zone 5 133 392 $ 122 704 $ 14 % Zone 6 195 848 $ 167 874 $ 22% Zone 7 120 148 $ 1 1 6 1 1 3 $ 19 % Zone 8 141 000 $ 119 965 $ 18 % Zone 9 92 056 $ 82 384 $ 15 % Moyenne 177 937 $ 156 383 $ 20% Laval Zone 11 100 987 $ 107 557 $ 16 % Autres zones 120 976 $ 103 337 $ 23% Moyenne 108 455 $ 106 075 $ 18 % Rive-Nord 87 272 $ 82 628 $ 1 1 % Rive-Sud Zone 17 132 469 $ 123 025 $ 19 % Zone 18 92 029 $ 94 985 $ 1 1 % Autres zones 101 640 $ 94 132 $ 9% Moyenne 109 905 $ 102 995 $ 13 % Vaudreuil- Soulanges 109 625 $ 92 610 $ 16 % PLEX (2 À 5 LOGEMENTS) Voir la liste en bas de page pour trouver votre zone PRIX MOYENS JANVIER À VARIATION 3e TRIMESTRE SEPT.2002 SUR 1 AN 2002 (MOYENNE) (JANV.-SEPT.) Montréal Métropolitain 185 198 $ 180 439$ 12% PRIX MOYENS JANVIER À VARIATION ZONES 3e TRIMESTRE SEPT.2002 SUR 1 AN DE MARCHÉ 2002 (MOYENNE) (JANV.-SEPT.) Île de Montréal Zone 3 235 736 $ 229 327 $ 16% Zone 4 269 610 $ 253 964 $ 15% Zone 5 157 521 $ 151 777 $ 10% Zone 6 201 812 $ 196 672 $ 13% Zone 7 172 793 $ 164 589 $ 13% Zone 8 204 619 $ 215 031 $ 19% Autres zones 160 416 $ 167 370 $ 14% Moyenne 192 992 $ 187 959 $ 12% Laval 171 959 $ 165 539 $ 1 1 % Rive-Nord 149 760 $ 152 761 $ 6% Rive-Sud Zone 18 151 768 $ 154 953 $ 16% Autres zones 149 694 $ 152 813 $ 10% Moyenne 151 069 $ 154 159 $ 14% Vaudreuil- Soulanges 147 808 $ 136 812 $ 23% MOYENNE DES 9 PREMIERS MOIS 2002 2001 VARIATION Maison individuelle Île de Montréal 297 526 $ 270 339 $ 10,1 % Rive-Sud 158 221 $ 159 980 $ -1,1% Laval/Rive-Nord 189 886 $ 162 336 $ 17,0% RMR de Montréal 191 164$ 172 889 $ 10,6% 2002 2001 VARIATION Maison jumelée Île de Montréal 174 386 $ 172 953 $ 0,8% Rive-Sud 113 425 $ 122 675 $ -7,5% Laval/Rive-Nord 135 108 $ 116 639 $ 15,8% RMR de Montréal 148 684 $ 138 467 $ 7,4% LES MAISONS NEUVES Ahuntsic, zone 3 Anjou, zone 8 Baie d'Urfé, zone 1 Beaconsfield, zone 1 Centre, zone 6 Centre-Ouest, zone 4 Côte-des-Neiges, zone 4 Côte-Saint-Luc, zone 4 Dollard-des-Ormeaux, zone 2 Dorval, zone 1 Hampstead, zone 4 Hochelaga-Maisonneuve, zone 7 Île-des-Soeurs, zone 4 Kirkland, zone 1 Lachine, zone 1 La Salle, zone 5 Mercier, zone 7 Montréal-Est, zone 9 Montréal-Nord, zone 8 Montréal-Ouest, zone 4 Mont-Royal, zone 4 Notre-Dame-de-Grâce, zone 4 Outremont, zone 4 Pierrefonds, zone 2 Plateau Mont-Royal, zone 6 Pointe-aux-Trembles, zone 9 Pointe-Claire, zone 1 Rivière-des-Prairies, zone 9 Rosemont, zone 7 Roxboro, zone 2 Sainte-Anne-de Bellevue, zone 1 Sainte-Geneviève, zone 2 Saint-Laurent, zone 3 Saint-Léonard, zone 8 Saint-Michel, zone 7 Saint-Raphaëlde- l'Île-Bizard, zone 2 Senneville, zone 1 Sud-Ouest, zone 5 Verdun (excluant Île-des-Soeurs), zone 5 Ville Saint-Pierre, zone 5 Villeray, zone 6 Westmount, zone 4 Marchés visés Le marché des maisons unifamiliales englobe les maisons détachées et en rangées de tous les genres (bungalow, cottage et split level) détenues en propriété exclusive (par oppositon au condominium).Le marché des condominiums couvre les maisons, les appartements et les plex (2 à 5 unités) détenus en copropriété divise (partagée).Celui des plex regroupe les petits immeubles, comptant entre 2 et 5 logements, vendus en copropriété indivise ou en tenue libre.En conséquence, les ventes de chalet, maison mobile, ferme et terrain ne sont pas comptabilisées.Prix moyens Correspond à la valeur moyenne des transactions et n'indique pas nécessairement la valeur marchande des propriétés.Étant donné que les caractéristiques des propriétés transigées peuvent varier d'un trimestre à l'autre, le prix moyen constitue un indicateur et non pas une mesure exacte de l'évolution de la valeur des propriétés.Zones Dans certaines régions (Laval, Rive-Nord, etc.), toutes les zones ne sont pas mentionnées pour les copropriétés et les plex puisque le nombre de transactions n'est pas suffisamment élevé pour établir des données fiables.ÎLE DE MONTRÉAL Auteuil, zone 12 Chomedey, zone 11 Duvernay, zone 10 Fabreville, zone 11 Laval Ouest, zone 11 Laval-des-Rapides, zone 10 Laval-sur-le-Lac, zone 11 Pont-Viau, zone 10 Sainte-Dorothée, zone 11 Sainte-Rose, zone 11 Saint-François, zone 12 Saint-Vincent-de-Paul, zone 12 Vimont, zone 10 LAVAL Blainville, zone 14 Boisbriand, zone 14 Bois-des-Filion, zone 15 Charlemagne, zone 16 Deux-Montagnes, zone 13 La Plaine, zone 15 Lachenaie, zone 15 Le Gardeur, zone 16 Lorraine, zone 14 Mascouche, zone 15 Mirabel, zone 13 Oka, zone 13 Pointe-Calumet, zone 13 Repentigny, zone 16 Rosemère, zone 14 Sainte-Anne-des-Plaines, zone 15 Sainte-Marthe-sur-le-Lac, zone 13 Sainte-Thérèse, zone 14 Saint-Eustache, zone 13 Saint-Joseph-du-Lac, zone 13 Saint-Placide, zone 13 Saint-Sulpice, zone 16 Terrebonne, zone 15 RIVE-NORD Beauharnois, zone 22 Beloeil, zone 20 Boucherville, zone 19 Brossard, zone 17 Candiac, zone 21 Carignan, zone 20 Chambly, zone 20 Châteauguay, zone 22 Delson, zone 21 Greenfield-Park, zone 17 La Prairie, zone 21 Lemoyne, zone 18 Lery, zone 22 Longueuil, zone 18 Maple Grove, zone 22 Mc Masterville, zone 20 Melocheville, zone 22 Mercier, zone 22 Mont-Saint-Hilaire, zone 20 Notre-Dame-de-Bon- Secours, zone 20 Otterburn Park, zone 20 Richelieu, zone 20 Saint-Amable, zone 19 Saint-Basile-Le-Grand, zone 20 Saint-Bruno-de-Montarville, zone 19 Saint-Constant, zone 21 Sainte-Catherine- D'Alexandrie, zone 21 Saint-Hubert, zone 18 Saint-Isidore, zone 22 Sainte-Julie, zone 19 Saint-Lambert, zone 17 Saint-Mathias-sur- Richelieu, zone 20 Saint-Mathieu, zone 21 Saint-Mathieu-de-Beloeil, zone 20 Saint-Philippe, zone 21 Varennes, zone 19 RIVE-SUD \u203a RETROUVEZ LA ZONE ENGLOBANT VOTRE ARRONDISSEMENT OU MUNICIPALITÉ Source : SCHL TOUS LES PRIX DANS LA GRANDE RÉGION DE MONTRÉAL AVEC L'IMPORTANTE HAUSSE des prix dans le secteur immobilier, il devient difficile de savoir quelle valeur devrait être accordée à la maison convoitée.Pour vous guider dans vos démarches, voici un tableau complet des prix payés pour les maisons existantes dans les différents secteurs de la grande région de Montréal.Évidemment, il s'agit de repères ; les acheteurs seront amenés à payer un peu moins ou parfois beaucoup plus.Mais vous saurez, dès le départ, dans quelles zones vous auriez les moyens de vous loger.Et vous connaîtrez la hausse moyenne des prix, depuis un an, dans votre ville ou votre arrondissement.Consultez, à la page suivante, les prix pour la grande région de Québec et le reste du Québec. 6LP0801Z1116 z8 fin 6LP0801Z1116 ZALLCALL 67 17:25:04 11/13/02 B Photo PIERRE McCANN, La Presse© STÉPHANIE GRAMMOND Le prix de revente des maisons unifamiliales dans la grande région de Montréal a bondi de 13% par rapport à 2001, avec des pointes encore plus fortes à Laval et dans l'île de Montréal (Nord-ouest de l'île, Ahunstic, Saint-Laurent et dans les quartiers plus centraux).Au dernier trimestre, le prix moyen d'une maison unifamiliale atteignait 168 770 $ dans la grande région de Montréal et 243018$ dans l'île de Montréal.Le prix des condominiums a grimpé encore plus vite, soit de 21 %.« Le marché des condos est plus volatile.Il réagit toujours plus vite, à la hausse comme à la baisse », explique Marie-Christine Rioux, analyste de marché, région de Montréal, à la Société canadienne d'hypothèques et de logement.Mais selon Mme Rioux, le marché est loin de la surchauffe.Elle signale que le prix des maisons unifamiliales vient à peine de dépasser (de 3,5 % seulement) le niveau de 1989, en dollars constants (après inflation).Pour les condos, les prix sont de 2% plus élevés qu'en 1989.Mais pour les plex (2 à 5 logements), ils restent encore de 10% inférieurs ; cela s'explique par les limites imposées à la hausse des loyers, qui rendent les petits immeubles moins attrayants pour l'investisseur.«L'effervescence actuelle n'est pas du même ordre que celle des années 80», signale Vincent Lépine, économiste en chef adjoint à la Financière Banque Nationale.Lors de l'explosion du marché immobilier des années 80, le prix des maisons au Canada a bondi de 94% (de 1983 à1990).Depuis 1996, la hausse n'est que de 20 %.« Je suis plus inquiet pour le marché américain qui a été vigoureux durant toute la dernière décennie », ajoute-il.Les vendeurs se font rares Même si les prix sont en forte hausse, le nombre de transactions est en baisse un peu partout à travers le Québec.Pour l'analyste Marie-Christine Rioux, cela est tout simplement dû au manque d'inscriptions.« Les agents se plaignent de ne pas avoir de maisons à vendre », dit-elle.La vigueur du marché décourage peutêtre d'éventuels vendeurs qui craignent de ne pas pouvoir se reloger à un prix convenable et décident donc de rester où ils sont.Ainsi, le nombre de maisons à vendre ne cesse de fondre, à travers la province.Dans la grande région de Montréal, on dénombre présentement un peu plus de 12 000 inscriptions, alors qu'il y en avait plus de 32 000 en 1995.À Québec, l'offre de propriétés n'a cessé de dégringoler depuis le sommet de 1998, signale la Chambre immobilière de Québec.On compte à peine plus de 2000 inscriptions en ce moment, par rapport au niveau record de 8000.Il faut dire que ces chiffres ne tiennent pas compte des propriétés vendues sans intermédiaires, qui sont probablement plus nombreuses puisque le marché est clairement à l'avantage des vendeurs.Un énorme rebond des mises en chantier résidentielles compensera peut-être pour la rareté des maisons existantes à vendre.Au dernier trimestre, le nombre de mises en chantier a grimpé de 65 % pour toucher 20 550 unités.Les acheteurs au sommet de leur forme Tandis que l'offre se comprime, les acheteurs sont plus motivés que jamais, principalement en raison des taux hypothécaires qui sont historiquement faibles, et de la vigueur du marché du travail.En outre, le très faible taux d'inoccupation dans les immeubles à revenus (environ 0,6 % à Montréal) incite certains locataires à devenir propriétaires.À cela s'ajoute le fait que les individus ont peu d'autres options de placement enthousiasmantes\u2026 Les obligations ou les comptes d'épargnes leurs procurent des intérêts très faibles et les actions leur lèvent le coeur.En fait, bien des investisseurs voient l'immobilier comme un refuge ou encore comme une nouvelle catégorie d'actif.Selon la firme américaine de recherche financière ISI, investir dans l'immobilier comporte aussi des avantages particuliers : \u203a Accès à un effet de levier important (possibilité d'emprunt élevé par rapport au montant de l'investissement initial) ; \u203a Financement facile à obtenir ; \u203a Frais d'intérêt déductibles, dans le cas d'un immeuble à revenus ; \u203a Vente d'une résidence principale exempte de gain en capital imposable \u203a Refinancement possible.Et finalement, la firme fait valoir que cela donne la possibilité de vivre à l'abri\u2026 et que c'est plus amusant qu'un REER! Encore de la marge de manoeuvre Est-ce que le marché peut demeurer aussi vigoureux encore longtemps?Quand et comment sa poussée de croissance prendra fin ?Pour M.Lépine, il n'y a pas encore lieu de s'inquiéter outre mesure, à tout le moins pour la prochaine année.À son avis, l'immobilier a encore du potentiel, puisque le fardeau hypothécaire des ménages canadiens est encore assez léger.Mais pour trouver le point critique où l'immobilier sera en danger, il a repéré à quel moment la bulle des années 1980 a éclaté.En 1987, une année particulièrement endiablée dans le marché immobilier, le ménage canadien moyen disposait d'un revenu net de 38 400 $.Avec un taux hypothécaire à 10,9 %, le paiement mensuel pour une maison vendue au prix moyen de 108 300 $ était de 1015 $ (période d'amortissement de 20 ans).Cela représentait 32% du revenu, calcule M.Lépine.Puis, au début de 1990, la Banque du Canada a fermé le robinet en resserrant sa politique monétaire.«Trois ans plus tard, les taux hypothécaires avaient augmenté de 2,25 points et étouffé le marché de l'immobilier résidentiel », explique M.Lépine.Avec un revenu moyen de 45 600$ et un prix moyen des maisons de 140 000 $, le versement mensuel hypothécaire avait bondi à 1526 $, soit 40 % du revenu familial.« C'était beaucoup trop.L'explosion s'est transformée en implosion et l'économie canadienne a plongé en récession », rappelle M.Lépine.L'économiste calcule que présentement, le versement mensuel moyen est de 1221 $, compte tenu d'un prix moyen des maisons de 186 200$ et d'un taux hypothécaire de 7%.Cela représente seulement 25% du revenu moyen des ménages.Qu'en sera-t-il l'an prochain ?Si les taux d'intérêt hypothécaires passent de 7 à 8% et que le prix des maisons grimpe de 10 % en 2003, le versement mensuel hypothécaire augmentera à 1565 $.Ce chiffre représentera seulement 28 % du revenu des ménages\u2026 ce qui reste encore très loin de l'excessif 40% de 1990.« Un effondrement du marché immobilier résidentiel, dit M.Lépine, n'est donc pas à prévoir.» Les prix ailleurs au Québec RÉGION DE QUÉBEC PRIX DE VENTE VARIATION MÉDIAN 1 SUR 1 AN \u203a MAISONS UNIFAMILIALES Québec métro 101 666 $ 12,4% Centre Nord 2 122 565 $ 11,4% Périphérie Nord 3 93 832 $ 10,3% Périphérie Sud 4 96 557 $ 9,3% \u203a COPROPRIÉTÉS Québec métro 78 837 $ 10,5% Centre Nord 2 87 928 $ 8,9% Périphérie Nord 3 62 969 $ 12,0% Périphérie Sud 4 64 132 $ 9,8% 1 Moyenne des quatre derniers trimestres des prix médians visant à exclure les erreurs statistiques.2 Centre Nord : Basse-Ville de Québec, Haute-Ville de Québec, Ancienne-Lorette, Neufchâtel, Duberger, Les Saules, Lebourgneuf, Sainte-Foy, Sillery, Cap-Rouge, Saint-Augustin.3 Périphérie Nord : Val-Bélair, Valcartier, Charlesbourg, Lac Delage, Beauport, Boischâtel, Îled'Orléans, etc.4 Périphérie Sud : Charny, Saint-Romuald, Lévis, Pintendre, etc.AUTRES RÉGIONS PRIX DE VENTE VARIATION MOYEN1 SUR 1 AN MAISONS UNIFAMILIALES Gatineau-Hull 110 552 $2 15,0% Sherbrooke métro 104 820 $ 11,2 % Trois-Rivières métro 78 447 $ 3,4% Chicoutimi-Jonquière 88 094 $ 3,5% Saint-Jean 110 203 $ 14,0% Saint-Jérôme 105 776 $ 15,0% 1 Moyenne des trois premiers trimestres de 2002 dans le cas de Hull, Sherbrooke, Chicoutimi-Jonquière, Saint-Jean et Saint-Jérôme ; moyenne des deux premiers trimestres 2002 pour Trois-Rivières.2 Incluant tout le secteur résidentiel (unifamilial, condominium, etc.).UN MARCHÉ IMMOBILIER SOLIDE MAIS SANS EXCÈS Paiements et coûts d'intérêt pour un emprunt de 100 000 $ Voici un aperçu des paiements hypothécaires pour un emprunt de 100 000 $, à des taux d'intérêt variant entre 5 et 7 %.Évidemment, on constate l'ampleur des économies en intérêts réalisées lorsque l'amortissement de prêt est réduit.De même, la deuxième partie de ce tableau nous permet de découvrir l'effet des paiements accélérés.Avec cette formule, le montant total versé dans l'année est plus élevé, mais les économies sont très importantes.Paiement Total des Total des Taux d'intérêt mensuel intérêts payés versements AMORTISSEMENT DE 25 ANS 5% 581,61 $ 74 480 $ 174 480 $ 6% 639,81 $ 91 941 $ 191 941 $ 7% 700,42 $ 110 123 $ 210 123 $ AMORTISSEMENT DE 20 ANS 5% 657,13 $ 57 709 $ 157 709 $ 6% 712,19 $ 70 925 $ 170 925 $ 7% 769,31 $ 84 635 $ 184 635 $ AMORTISSEMENT DE 15 ANS 5% 788,12 $ 41 863 $ 141 863 $ 6% 839,88 $ 51 179 $ 151 179 $ 7% 893,25 $ 60 785 $ 160 785 $ Note : Dans cet exemple, le taux d'intérêt établi au départ ne varie pas durant la période de remboursement (amortissement).PAIEMENTS ACCÉLÉRÉS Emprunt de 100 000 $, amortissement de 25 ans, taux d'intérêt de 6% Total des Intérêts Fréquence Paiement Amortissement intérêts épargnés Mensuel 639,81 $ 25 ans 91 941 $ n.a.Hebdomadaire 1 147,65 $ 24,8 ans 90 276 $ 1 665 $ Aux deux semaines accéléré 2 319,91 $ 21 ans 74 335 $ 17 606 $ Hebdomadaire accéléré 3 159,95 $ 20,9 ans 71 145 $ 17 796 $ 1 Versement mensuel divisé par 4,3 (4,3 semaines dans un mois) 2 Versement mensuel divisé par deux 3 Versement mensuel divisé par quatre Plex Moyennes mobiles de quatre trimestres, en dollars constants Sources : SCHL et CIGM ÉVOLUTION DU PRIX DE VENTE MOYEN (RÉGION DE MONTRÉAL) Unifamiliales Copropriétés Montréal, Québec, Trois-Rivières, Sherbrooke, Saguenay\u2026 peu importe la ville où vous demeurez, le marché immobilier est en ébullition.Partout, les prix des différents types de propriétés sont en ascension, avec une hausse généralement supérieure à 10% depuis un an.Prix moyens dans le secteur résidentiel, moyenne de janvier à septembre 2002, et variation depuis un an LES PRIX MOYENS Régina Québec Saint John (N.-B.) Montréal Halifax Calgary Ottawa Toronto Vancouver 101 390$ (+4,3%) 101 493$ (+9,9%) 104 019$ (+6,1%) 141 167$ (+9,8%) 147 892$ (+11,5%) 196 883$ (+8,2%) 200 753$ (+14,3%) 274 732$ (+9,7%) 301 535$ (+4,9%) 8 LA PRESSE MONTRÉAL SAMEDI 16 NOVEMBRE 2002 6LP0901Z1116 z9 fin 6LP0901Z1116 ZALLCALL 67 00:02:45 11/12/02 B LA PRESSE MONTREAL SAMEDI 1 6 NOVEMBRE 2002 9 GILLES GAGNON collaboration speciale Il faut etre fait fort pour s'acheter une maison neuve par les temps qui courent.ASSOCIE RESPONSABLE de la consultation immobiliere a la firme Raymond Chabot Grant Thornton, Benoit Egan a sa petite idee sur les difficultes que rencontrent les acheteurs de nouvelles maisons.L'offre et la demande sont a ce point en etat de desequilibre, particulierement dans la region de Montreal, qu'il y a penurie de main-d'oeuvre qualifiee pour la contruction de proprietes , dit-il.C'est dire que l'acheteur doit exercer un suivi extremement serre de la progression des travaux.Des qu'il se rend compte qu'un travail n'est pas effectue comme il l'avait demande au depart ou que les materiaux utilises different de ceux prevus avec le constructeur, l'acheteur doit sans tarder demander d'apporter des correctifs.Et compte tenu de la situation qui prevaut actuellement dans le secteur de la construction, le consommateur doit faire preuve de doigte et de patience ! Or, malgre toute la bonne volonte du monde, M.Egan soutient qu'il y aura presque toujours des differences entre le produit commande et le produit livre, quelques semaines ou quelques mois apres la signature du contrat.Le consultant ne pretend pas qu'il faille eviter a tout prix l'achat d'une maison neuve, mais les mises en garde sont importantes.En moyenne, les gens qui se font construire une maison depensent de 10 000 a 20 000$ de plus que ce qu'ils s'attendaient a payer a l'origine , constate sa collegue Helene Bronsard, vice-presidente a la gestion privee de la firme Raymond Chabot Grant Thornton.Il est facile de depenser plus, dit-elle.La maison modele est souvent equipee d'accessoires que l'on ne retrouve pas dans la maison de base ou qu'on projette de se faire construire.Ainsi, lorsqu'on discute avec le constructeur avant que ne commence la construction comme telle .ou au fur et a mesure que la construction avance .celui-ci proposera un choix de comptoirs et d'armoires de cuisine, de poignees de portes, de finis de planchers, etc.Si la maison coute 150 000$, on ne refusera pas d'ajouter quelques centaines de dollars pour des poignees de portes plus attrayantes, quelques milliers de dollars pour des surfaces de planchers qui resisteront mieux a l'usure du temps, et ainsi de suite.Tres rapidement, les petits extras totalisent une vingtaine ou une trentaine de milliers de dollars.L'acheteur imprevoyant, qui n'aura pas respecte rigoureusement le prix plafond qu'il s'etait fixe, s'apercevra aussi que les taxes s'appliquent aux couts excedentaires, ce qui contribue a hausser la facture.Il faut ajouter la TPS et la TVQ.Ces deux taxes representent plus de 22 000$ pour une maison de 150 000 $ , precise Mme Bronsard.Il y a aussi les droits de mutation (taxe de bienvenue), qu'on oublie souvent d'inclure dans le cout d'achat.Puis, il y a les frais de notaire : un acte notarie pour l'achat de la propriete, un autre pour le pret de l'institution financiere.Et quant a y etre, pourquoi ne pas en profiter pour faire rediger un testament ou le faire mettre a jour, ou encore faire etablir un mandat en cas d'inaptitude ?Des frais de 2000 ou 3000$ seront vite atteints.Aussi, l'acheteur pourrait devoir ajouter les couts de terrassement et d'amenagement paysager et prevoir des taxes municipales possiblement plus elevees si le cout des travaux d'infrastructures n'est pas inclus dans le prix d'achat.Reste que, en general, l'acquisition d'une maison neuve offrira a son acquereur une quietude d'esprit ; aucune renovation majeure en vue avant plusieurs annees et la quasi-certitude, si les travaux de construction ont ete bien executes, que les materiaux ne se deterioreront pas rapidement.De toute facon, la maison neuve beneficie d'une garantie.Par contre, une majorite d'acheteurs se tournent vers la maison existante.Souvent pour une question de prix, pour le plaisir d'habiter un quartier ou les arbres sont adultes, pour trouver tous les services a proximite, pour avoir un trottoir le long des rues, etc.Meme si le prix demande pour une propriete existante peut etre plus attirant que le prix d'une maison neuve, il faut bien evaluer la situation avant de signer, avertit neanmoins Benoit Egan.Par exemple, si la construction remonte a 50 ou 60 ans, il faut generalement s'attendre a devoir investir des sommes importantes en renovations de toutes sortes.L'ideal, poursuit-il, serait de trouver une propriete existante fraichement renovee et qui repond a nos gouts et besoins.Mais le prix demande sera probablement a l'avenant.Dans tous les cas, il faut absolument faire inspecter une propriete existante par un ou des professionnels avant de conclure une transaction, ou rendre la transaction conditionnelle a une inspection satisfaisante.Les quelques centaines de dollars consacres a cette fin constituent un reel investissement, insiste Helene Bronsard.Il faut exiger un rapport ecrit, dit-elle.Dans certains cas, les conclusions de ce rapport pourraient apporter a l'acheteur des arguments jouant en faveur d'une reduction du prix demande.Dans d'autres cas, on pourra simplement laisser tomber le projet d'acheter.Une maison neuve, mais a quel prix?Modifiable selon les conditions du marche.Le cout d'emprunt initial (TAP), y compris les frais d'evaluation de la propriete, serait de 4,033 % pour un pret hypothecaire ferme de 200 000 $ ayant une duree de 3 ans et une periode d'amortissement de 25 ans.ƒ¢Sous reserve de certaines conditions.Renseignez-vous.MCMarque de commerce de La Banque de Nouvelle-Ecosse.Parlons clair pour votre bien POUR INFO : Rendez-vous a votre succursale Scotia, parlez a un de nos specialistes du credit hypothecaire ou demandez un pret preautoriseƒ¢ a l'adresse www.banquescotia.com/variableoptimal Des questions?Appelez-nous au 1 800 213-5143.Une hausse des taux hypothecaires pourrait signifier pour vous une baisse de stress ! Il suffit d'une demande et votre pret hypothecaire Scotia aidera a reduire votre cout d'emprunt global grace a la valeur acquise sur votre maison.LE SAVIEZ-VOUS ?PRET HYPOTHECAIRE A TAUX VARIABLE SCOTIA OPTIMALMC Le probleme avec un taux variable, c'est que justement, il varie.Chacun sait que les taux evoluent a la hausse ou a la baisse, mais ils peuvent aussi grimper ! UNE VALEUR SURE DANS UN MONDE INCERTAIN Le grand avantage du pret hypothecaire a taux variable Scotia Optimal, c'est l'excellente protection que vous of fre son taux plafond.En cas de montee des taux, vous pourrez vous detendre en sachant que vous n'etes pas a la merci de telles fluctuations.Si les taux diminuent, vous n'aurez aucun souci a vous faire.Ce n'est la qu'un des avantages du pret hypothecaire a taux variable Scotia Optimal, car nous n'avons pas mentionne la souplesse des modalites.MODALITES TRES SOUPLES Que vous achetiez votre premiere maison ou que vous renouveliez votre pret hypothecaire, vous avez le choix entre une reduction de 0,5 % sur le taux de base de la Banque Scotia et une remise en especes equivalant a 1,5 % du montant initial du pret.De plus, vous pouvez convertir votre pret, n'importe quand et sans penalite, en un pret ferme de trois ans et plus a taux fixe.Ah ! si tout etait aussi simple ! EN BREF Taux minime Un pret hypothecaire accueillant J'ai fini par etouffer un baillement au moment de la derniere hausse des taux.Taux plafond Vous gagnez sur les deux tableaux 3095641A 6LP1001Z1116 z10 fin 6LP1001Z1116 ZALLCALL 67 23:22:24 11/11/02 B 1 0 LA PRESSE MONTRÉAL SAMEDI 16 NOVEMBRE 2002 MD«BMO (le médaillon contenant le M souligné)» est une marque de commerce déposée de la Banque de Montréal.Les critères usuels de crédit de la Banque de Montréal doivent être rencontrés.Autant de spécialistes et d'outils réunis, autant de solutions adaptées, il y a de quoi continuer à profiter.bmo.com alors pr fitez BMO Groupe financier a des solutions sur mesure pour vous Investissement Prêts personnels Hypothèque Affaires 3081866A "]