La presse, 21 janvier 1989, Publireportage. Le renouvellement des baux

[" MOT DE LA PRESIDENTE Parlons-en! Depuis le temps que la Régie du logement entend des causes et tranche des litiges, elle s'aperçoit, avec ses clients, que dans bien des cas il eût été préférable pour les parties de s'entendre à l'amiable plutôt que de mettre en branle les lourds engrenages de la justice.Au sortir d'une audition, combien de fois s'est-on écrié: «C'aurait été tellement plus simple de s'entendre!» Mais il était trop tard.Justice était rendue.Mais à quel prix! C'est toujours après qu'on s'aperçoit que la plupart de ses problèmes de locataire ou de propriétaire sont dus à de simples malentendus, à des clauses de bail ambiguës, à un bail verbal, à des renseignements puisés aux mauvaises sources.Le problème survient Le ton monte.Puis on se tait.Puis, c'est le recours au tribunal.qui va lui donner la leçon qu'il mérite! Le tribunal tranche.Le problème immédiat (ou apparent) est réglé.Mais dans sa tête.C'est pour rompre ce cercle vicieux que la Régie du logement entend, dorénavant, s'engager davantage dans la prévention des conflits.Elle souhaite intervenir avant plutôt qu'après.CAHIER SPÉCIAL Régie du logement Hebdobec Manon Chevalier Conception générale et textes Régie du logement Illustrations Philippe Béha Impression T.R.Offset Hebdobec 7, rue Saint-Jacques Montréal, Québec H2Y1K9 (514) 285-7299 Elle préférera aider plutôt que de trancher.Elle aidera propriétaires et locataires à s'entendre, à se comprendre, à mieux vivre ensemble.Elle les outillera de telle sorte qu'ils puissent, entre eux, chez eux, apprendre à éviter les conflits ou tout au moins à leur permettre de les régler.Le cahier spécial que vous tenez en main est l'un de ces outils.Sa lecture vous permettra de connaître, noir sur blanc, les gestes à poser pour renouveler un bail ou pour vous entendre sur un ajustement de loyer raisonnable en 1989.Si vous avez des commentaires élogieux à faire au sujet de ce cahier, adressez-les à mon bureau.Je me ferai un grand plaisir de les lire.S'ils sont critiques, adressez-les donc à mon directeur des communications, il voudra sûrement en faire bon usage.Louise Thibault LES MYTHES AU LOGIS Mythe 1 Je viens de m'acheter une maison.Je viens de me trouver un emploi à l'extérieur.J'ai donc le droit de briser mon bail! Réponse: c'est faux, archifaux.Les seules solutions: rester jusqu'à la fin de son bail ou sous-louer.Ou mieux encore, vous entendre avec votre propriétaire.Mythe 2 Je suis le nouveau propriétaire.Aussi ai-je le droit d'augmenter les loyers comme je l'entends.Réponse: pas vrai.Un nouveau propriétaire est astreint aux mêmes démarches et obligations que l'ancien.Mythe 3 J'ai fait une demande à la Régie pour obtenir une diminution de loyer parce que j'ai de la vermine dans mon logement À l'audition, je me propose d'apporter en preuve deux coquerelles, une souris, une déclaration sous serment-Réponse: votre preuve ne fera pas le poids.À moins que les deux coquerelles et la souris puissent témoigner personnellement et audiblement qu'elles habitaient bien à votre adresse.Pour ce qui est de la déclaration sous serment elle ne sera pas acceptée par le régisseur.Ce qu'il vous faut des témoins.Des témoins qui ont vu, de leurs yeux vu dans votre logement des coquerelles et des souris.Mythe 4 J'ai de 3 jours à 3 semaines après le 1er du mois pour payer mon loyer.Réponse: pas vrai.Le locataire n'a aucun jour de grâce pour payer son loyer.Celui-ci est dû le 1er de chaque mois, à moins qu'une entente différente n'ait été conclue avec le propriétaire.Mythe 5 Après avoir signé mon bail, j'ai 10 jours pour changer d'idée et l'annuler.Réponse: c'est faux.Un bail ce n'est pas un contrat couvert par la Loi sur la protection du consommateur.Une fois conclu, votre bail doit être respecté.0 faut changer d'idée avant de signer.Non après.Supermythe 6 Je me demande quel sera le taux fixe d'augmentation de loyer cette année à la Régie-Réponse: vous risquez de vous poser la question longtemps.parce qu'il n'y a pas de taux fixe d'augmentation de loyer au Québec.et qu'il n'y en a jamais eu! La Régie, quand elle fixe un loyer, le fait, chaque fois, cas par cas, en ne tenant compte que de données propres au logement et à l'immeuble en cause.2 Publireportage LE RENOUVELLEMENT D'UN BAIL ?Le bail est un contrat, verbal ou de préférence écrit, conclu entre un propriétaire et un locataire au sujet d'un logement.Ce contrat comporte des droits et des obligations pour les deux parties.Mais, en se donnant la peine de ie lire on constatera que ses dispositions sont essentiellement fondées sur le sens commun, la civilité.La conclusion du bail est le moment où les deux parties s'entendent sur la location d'un logement.C'est donc à ce moment que les responsabilités contractuelles commencent Après la conclusion, il est toujours préférable de mettre l'entente par écrit.C'est le moment de la signature du bail.Pour mettre cette entente par écrit nous vous recommandons d'utiliser le formulaire de bail que la Régie met gratuitement à votre disposition.(Voyez notre belle annonce en page 10!).Le bail et les documents qui l'accompagnent (ex.: règlement de l'immeuble s'il en existe un, certains avis) sont rédigés en français à moins qu'il n'y ait entente entre les parties pour qu'ils soient rédigés dans une autre langue.Attention: \u2022 S'il existe un règlement de l'immeuble, c'est avant la conclusion du bail qu'il faut le remettre à l'éventuel locataire.Sinon, celui-ci ne sera pas tenu de le respecter.Dans le cas d'un bail écrit, ou d'un bail verbal, le propriétaire doit remettre au nouveau locataire un écrit indiquant le loyer le plus bas payé au cours des 12 mois précédant le début du bail ou, s'il y a lieu, le loyer qui a été fixé par la Régie du logement.On trouve un exemple de cet avis dans le bail de la Régie.Dans le cas d'un bail écrit, le propriétaire a 10 jours après sa conclusion pour remettre au locataire un exemplaire du bail.Dans le cas d'un bail verbal, le propriétaire a 10 jours après sa conclusion pour remettre au locataire un document indiquant ses nom et adresse et reproduisant les dispositions obligatoires du bail.Le non-renouvellement d'un bail Un locataire peut toujours ne pas renouveler son bail.À condition, toutefois, d'en aviser son propriétaire par écrit, dans les délais prévus (voir tableau en page 11).Pour un propriétaire, c'est plus difficile.Il n'y a que dans certains cas de décès et de sous-location qu'il peut le faire.Le renouvellement sans modifications Si aucune des parties au bail ne souhaite apporter de changements à celui-ci (conditions ou ajustement de loyer), ils n'auront aucun geste à poser.Le bail se prolongera automatiquement aux mêmes conditions, y compris le loyer.À noter cependant que si le bail est de plus de 12 mois, la prolongation sera de 12 mois au maximum.(suite en page 4) Locataire dans un immeuble de moins de 5 ans Lors de la conclusion du bail, le propriétaire d'un immeuble de moins de 5 ans doit remettre au nouveau locataire un avis indiquant que, selon la loi, la Régie n'a pas juridiction pour fixer le loyer ou se prononcer sur les modifications du bail.Un exemple de cet avis fait partie du bail publié par la Régie.Si un locataire, dans un tel immeuble, refuse l'ajustement de loyer ou toute autre modification demandée par le propriétaire, il n'a d'autre choix que celui de s'entendre à l'amiable avec lui ou, s'il n'y arrive pas, de quitter l'immeuble.À noter la Régie du logement n'a pas de juridiction sur les deux points mentionnés ci-dessus, elle peut toutefois se prononcer sur tout autre droit ou recours que fait valoir, en vertu de la loi, un propriétaire ou un locataire.Publireportage 3 Le renouvellement avec modifications Attention: dans tout ce qui suit, le mot modification inclut aussi bien des changements dans les conditions de bail ou sa durée que des changements dans le loyer payé puisque, dans chaque cas, il s'agit bien d'une modification au bail.1 Le propriétaire S'il veut apporter des modifications au bail, il doit en aviser son locataire par écrit dans les délais prévus par la loi (voir tableau en page 11).Nous proposons en page 3 un modèle de lettre que vous pouvez utiliser en n'en conservant que les éléments nécessaires dans les circonstances.Le locataire La loi ne prévoit pas le cas où le locataire souhaiterait modifier son bail.Aussi devrait-il, dans une telle circonstance, en discuter avec son propriétaire et tenter d'en venir à une entente.La chose se fait couramment! Pourquoi pas vous?2 Le locataire Sur réception d'une lettre l'avisant de modifications à son bail (loyer, durée, conditions particulières) le locataire se trouve devant trois possibilités.a) S'il accepte le contenu de l'avis, il n'est pas tenu d'y répondre.Le bail sera renouvelé aux nouvelles conditions.b) S'il refuse une, plusieurs ou toutes les modifications proposées, il doit alors en aviser son propriétaire par écrit dans le mois de la réception de l'avis de ce dernier.On trouvera en page 3 une réponse-type dont on conservera les éléments voulus.Le locataire n'a pas à déposer de demande à la Régie, cette démarche revenant, de par la loi, au propriétaire.c) 11 peut décider de ne pas renouveler son bail.Dans ce cas, il doit en aviser, par écrit, son propriétaire dans le mois de la réception de l'avis (voir réponse-type, page 3).Le propriétaire S'il reçoit une réponse à son avis dans laquelle le locataire refuse une, plusieurs ou toutes les modifications demandées, il doit, soit s'entendre à l'amiable avec son locataire, soit, pour tenter de les obtenir, déposer une demande à la Régie.Il a un mois à compter de la réception du refus pour le faire.À défaut d'une entente ou à défaut de faire une demande à la Régie, le bail sera prolongé aux mêmes conditions et pour la même durée.Si le bail est d'une durée de plus de 12 mois, la prolongation sera de 12 mois au maximum.3 Le propriétaire et le locataire Cela dit, les deux parties auraient tout intérêt à profiter de ce délai pour en venir à une entente.Car on peut affirmer qu'une entente à l'amiable a toutes les chances d'être phis profitable à des relations harmonieuses qu'un arbitrage, équitable sans doute, mais nécessairement impersonnel.Attention \u2022 Tout avis doit être écrit.\u2022 Tout avis doit être écrit dans la même langue que le bail, sinon l'avis risque d'être déclaré invalide.\u2022 Conserver la preuve d'expédition et de réception, car à moins que la date réelle ne soit prouvée, un avis ou une réponse à un avis est présumé envoyé ou reçu le jour de l'oblitération postale.Cependant, on devrait s'assurer de la réception effective du document à l'intérieur des délais prévus par la loi.\u2022 MODES DE LIVRAISON ENVOIS POSTAUX Lorsqu'il s'agit d'envoyer par la poste un avis ou une réponse à un avis, il est toujours préférable d'utiliser soit le courrier recommandé soit la poste certifiée.Le courrier recommandé permet de recevoir automatiquement un récépissé de recommandation (mise à la poste) et, sur demande, un avis de réception (carte rose).La poste certifiée assure un accusé de réception automatique mais n'offre pas de preuve d'expédition.REMISE DE MAIN À MAIN De tels documents peuvent également être remis de main à main.On devrait alors faire signe/ un accusé de réception ou se faire accompagner d'un témoin.22*1989 «s -0,3 % fife*\"***; TAUX D'AJUSTEMENT APPLICABLES EN 1989 À CERTAINES CATÉGORIES DE DÉPENSES Chaque année, afin d'aider propriétaires et locataires à s'entendre sur un ajustement de loyer raisonnable, la Régie annonce les taux d'augmentation qu'elle entend appliquer à certaines catégories de dépenses lorsqu'elle sera appelée à fixer un loyer.Les taux proposés sont établis en fonction du marché.Voici les taux pour 1989.Vous retrouverez ces mêmes taux dans notre formulaire aux pages 6, 7 et 8.4 PÔtîirepônâge COMMENT S'ENTENDRE SUR UN AJUSTEMENT DE LOYER RAISONNABLE EN 1989 Pour le logement situé au Adresse L'usage que font le* parties du présent formulaire demeure leur responsabilité et ne saurait engager la Régie du logement si elle est appelée à fixer le loyer.La négociation Une véritable négociation, pour qu'elle ait des chances d'aboutir exige que le locataire et le propriétaire échangent les informations pertinentes.Le propriétaire doit faire connaître les données de son immeuble au locataire, et celui-ci doit les examiner de bonne foi.D'ailleurs, si la Régie est invitée à se prononcer en dernier ressort, elle exigera qu'on lui fournisse, à l'audition, ces données avec factures à l'appui.Ce sont précisément ces données que notre formulaire permet d'établir puis de calculer.Le formulaire Version simplifiée de la méthode de calcul qu'emploie la Régie du logement pour fixer le loyer, notre formulaire se compose de trois sections.La section I permet d'établir le pourcentage d'ajustement de loyer qui est le résultat des dépenses courantes ou habituelles (taxes, assurances, travaux d'entretien telle la peinture des balcons, des couloirs, etc.).Le formulaire qui suit (pages 6 à 10) a pour but d'aider propriétaires et locataires à négocier un ajustement raisonnable de loyer en 1989.Son utilisation, fondée sur des données exactes discutées en toute simplicité, devrait, dans la plupart des cas, mener à une entente à l'amiable et favoriser des rapports harmonieux entre les parties.Notre document est composé de deux parties distinctes.La première partie est le formulaire de calcul qu'un propriétaire devrait remplir s'il veut évaluer l'ajustement de loyer raisonnable applicable à un logement déterminé.Ce formulaire présente, de façon simplifiée, la méthode de calcul qu'applique la Régie du logement lorsqu'elle doit déterminer un ajustement de loyer.La seconde partie reprend exactement le même formulaire mais en y ajoutant un exemple (celui de Madame Lalumière) qui devrait aider le propriétaire à remplir la première partie.La méthode de fixation de la Régie Pour un propriétaire, il peut sembler difficile d'évaluer l'augmentation de loyer qu'il entend demander à son locataire à l'occasion du renouvellement du bail.La situation est presque identique pour le locataire qui va recevoir cette demande.Comment déterminer si la demande est raisonnable ou farfelue?Notre propos est d'éclairer l'un et l'autre.En y regardant de plus près, on s'apercevra que la question est affaire de bon sens.La chose est si vraie qu'au Québec, plus de 97 pour cent des propriétaires et des locataires s'entendent chaque année sur un taux d'ajustement sans avoir recours à la Régie.La Régie, lorsqu'elle est appelée à fixer un loyer, utilise une méthode établie par règlement.Elle se sert d'un ensemble de critères économiques souples, objectifs et chiffrables ne concernant que l'immeuble en cause, qui permettent de tenir compte de chaque situation.Elle ne fait donc que du cas par cas.Au Québec, un taux fixe, ça n'existe pas! \\bici les objectifs visés par cette méthode: a) ajuster le loyer, proportionnellement pour chaque logement, selon la hausse ou la baisse des dépenses courantes qu'a connu l'immeuble au cours de l'année précédente (taxes, assurances, énergie, entretien, frais de gestion).La période de référence court du 1er avril 1988 au 31 mars 1989.b) ajuster le revenu net de l'immeuble afin que son rendement demeure satisfaisant par rapport à d'autres placements.c) rentabiliser le capital investi dans l'immeuble par l'exécution de travaux majeurs si les dépenses encourues l'ont été au cours de la période de référence qui s'étend du 1er avril 1988 au 31 mars 1989.La méthode de fixation considère le propriétaire comme un investisseur qui ne recherche pas un rendement excessif mais qui a droit à une rémunération raisonnable sur son capital.Cependant, comme le logement est un bien essentiel, les augmentations de loyer ne sauraient être abusives.C'est pourquoi la Loi sur la Régie du logement permet à un locataire d'obliger son propriétaire à aller justifier sa demande d'augmentation devant la Régie (le recours en fixation) s'ils ne réussissent pas à s'entendre de gré à gré.La méthode de calcul utilisée dans le formulaire ne tient compte \u2014 comme le ferait la Régie d'ailleurs \u2014 que des données objectives et chiffrables.Rien n'empêche toutefois les parties, tout en les utilisant dans leurs négociations, de prendre en considération d'autres facteurs plus personnels.D est bien possible que vous n'ayez qu'à remplir la section I si le logement en question et l'immeuble dans lequel il est situé n'ont, ni l'un ni l'autre, fait l'objet de travaux majeurs (réfection du toit, pose de nouvelles fenêtres, rénovation complète de la cuisine, etc.).La section II, s'il y a lieu, servira à calculer la partie de l'ajustement de loyer résultant des travaux majeurs dont les dépenses auront été effectuées entre le 1er avril 1988 et le 31 mars 1969.La section III permet d'établir le pourcentage total d'ajustement de loyer si l'on a dû utiliser les sections I et II.Le cas de Madame Lalumière À moins que notre formulaire vous soit familier, nous vous invitons à prendre quelques minutes pour étudier (pages 9 et 10) le cas que nous vous fournissons à titre d'exemple.Celui-ci est décrit sur un formulaire identique à celui que vous aurez à remplir et explique de façon simple le cheminement à suivre pour y arriver.Pour vous aider davantage Si, une fois le formulaire rempli et le contenu discuté avec votre locataire vous n'arrivez toujours pas à vous entendre, vous pourrez faire une demande de fixation à la Régie.Mais pendant que celle-ci suit son cours, pourquoi ne pas demander en même temps à la Régie de vous prêter gratuitement les services d'un de ses agents de conciliation.Plus de 70 % des gens qui ont eu recours à leurs services se sont entendus à l'amiable! Les ententes de gré à gré favorisent les relations harmonieuses! Ne l'oublions pas.Publireportage 5 z o to I CALCUL DE L'AJUSTEMENT DE LOYER RÉSULTANT DES DÉPENSES COURANTES QUELQUES DÉFINITIONS | 3\"°ïw J«*.*.?*.p'\"«« fair.'¦''AifcU 3S»i \"\"\"\u2014'\"'\u2022'-¦«¦.1 1 11.LES REVENUS ANNUELS DE L'IMMEUBLE\t\t\t\t Calculer le loyer mensuel au 31 mars 1989 de tous les locaux (commerces, bureaux) ou logements loués de l'immeuble et multiplier par 12.Inscrire le résultat à la ligne 1.Evaluer les loyers mensuels des logements ou locaux inoccupés ainsi que de ceux occupés par le propriétaire, sa famille, le concierge ou d'autres employés en mars 1989.Multiplier par 12 le montant obtenu.(On évalue ces loyers en les comparant aux loyers de logements ou locaux loués équivalents.) Inscrire le montant à la ligne 2.jsX 12 jsx 12 = H TOTAL DES REVENUS plus ¦¦I LES DEPENSES ANNUELLES DE L'IMMEUBLE Pour les taxes municipales et scolaires applicables à l'immeuble ainsi que pour les assurances (incendie et responsabilité), comparer dans chaque cas le montant du dernier compte annuel reçu avec celui de l'avant-dernier compte annuel.Pour les autres frais, faire le total des dépenses effectuées entre le 1er avril 1988 et le 31 mars 1989, puis appliquer dans chaque cas le taux d'ajustement indiqué.N.B.- Si vous remplissez ce formulaire avant le 31 mars 1989, évaluez les dépenses que vous devrez engager d'ici cette date.Les frais d'entretien (voir la définition plus haut) comprennent les salaires et autres frais relatifs aux employés, les fournitures et les réparations mineures, qu'elles aient ou non été faites dans le logement du locataire concerné.N.B.- Les frais résultant de travaux majeurs doivent être consignés à la section II du formulaire.TAUX D'AJUSTEMENT APPLICABLES À L'ÉLECTRICITÉ Le taux d'ajustement à utiliser - lié au tarif sauf domestique (D) - est de 3,9 % tel qu'indiqué.si le fournisseur indique sur le compte d'électricité l'un ou l'autre des tarifs suivants : Nature du tarif\tTaux d'ajustement à utiliser Général petite puissance (G)\t3.7% Bi-énergie (B)\t-10,9 % Bi-énergie mensuel (BM)\t\u2022 - 5,2% Bi-énergie général (BG)\t0,0% Les frais de gestion sont accordés à tous les propriétaires pour compenser le temps et les dépenses consacrés à l'administration de l'immeuble ; ces frais sont établis à 5 % des revenus annuels (montant A) de l'immeuble.TAXES ET ASSURANCES Dernier compte annuel Avant-dernier compte annuel TOTAL DES DÉPENSES (additionner de [5] à ËJ]) J$ J_1$ J_il Ajustement Taxes municipales\t3\tI I IS \u2014 I I iS =\t11\tI I It Taxes scolaires\t4\tI I il \u2014 i I is ss\t12\ti i it Assurances\t5\t1 1 lï \u2014\u2022 1 1 11 \u2014\t13\ti i it AUTRES FRAIS Du 1\" wril 1988 Taux au 31 mars 1989 d'ajustement Ajustement\t\t\t\t Mazout 1 ?1 i i is X -4 2 % =\t\t\t14\t1 1 IS fiaz l 1 )S x -0,3% =\t\t\t15\t1 1 IS Électricité\t\"®1 l 1 1$ x 3,9% =\t\t16\t1 is Frais d'entretien\t9\ti i is X n«% r:\t17\t1 l lS Frais de gestion (5 % de A)\t10\t1 î x fi 7% =\t18\t1 ! S AJUSTEMENT\t\t\t\t RESULTANT DES DÉPENSES (additionner de [O] à O ) J_IS AJUSTEMENT DU\tREVENU NET\t\tI 1 ¦\t\t\t Le revenu net est obtenu en soustrayant le total des dépenses (montant B) du total des revenus (montant A).Le revenu net est alors multiplié par le\tREVENU NET ( Q moins Q )\t_\t, .s X\t2%\t= ?^_\tI it taux d'ajustement fourni.\t\t\t\t\t\t CALCUL DE L'A JUSTEMENT DE LOYER\t\t\t¦\t\t\t Les ajustements à considérer comprennent celui résultant des dépenses (montant C) ainsi que l'ajustement provenant du revenu net (montant D).Le total des ajustements (montant E) divisé par les revenus de l'immeuble (montant A) et multiplié par 100 donne1 le pourcentage d'ajustement du loyer (pourcentage F).TOTAL DES AJUSTEMENTS ( ?Plus ?) .tt js -r js = à _i_i_i_ix be***?* I r >u>* POURCENTAGE D'AJUSTEMENT DE LOYER RÉSULTANT DES DÉPENSES COURANTES QfO* j% POUR UNE ECOUTE ATTENTIVE.POUR UN CONSEIL D'AMI.POUR UN RENSEIGNEMENT EXACT.COMPOSEZ -a c çr 1 DES PROPRIÉTAIRES a S CD LE NUMERO CHANCEUX ET DES LOCATAIRES MALHEUREUX.(RÉGION MÉTROPOLITAINE DE MONTRÉAL) 00 mm Z ?9 Ï & 1 AVIS IMPORTANT Seules les dépenses effectuées entre le V' avril 1988 et le 31 mars 1989 peuvent être considérées dans le calcul de l'ajustement relié à l'exécution de travaux majeurs.CALCUL DE L'AJUSTEMENT DE LOYER RÉSULTANT DES TRAVAUX MAJEURS EXÉCUTÉS TABLEAU G Travaux majeurs profitant uniquement au logement du locataire concerné par le présent formulaire TABLEAU H Travaux majeurs ne profitant qu'à certains des logement» de l'immeuble y compris celui du locataire concerné par le présent formulaire TABLEAU I Travaux majeurs profilant à tous les logements de l'immeuble L'exécution de travaux majeurs ne produit un ajustement de loyer que pour le ou les logements qui ont bénéficié de ces travaux.À titre d'exemple, la réfection d'une toiture amènera un ajustement pour l'ensemble des logements de l'immeuble, alors que la rénovation de la cuisine d'un logement produira un ajustement que l'occupant de ce logement assumera seul.Il est aussi possible que des travaux majeurs ne profitent qu'à certains des logements de l'immeuble y compris celui du locataire concerné par le présent formulaire.Rajustement de loyer sera alors réparti entre les logements bénéficiaires de ces travaux majeurs (ex.: remplacement des fenêtres des logements situés au 3e étage de l'immeuble).Selon la situation on utilisera le ou les tableaux de calcul suivants.Indiquer la natnre des travaux exécutés.Multiplier le coût des travaux par le taux d'ajustement indiqué.1 1 ISxll% =\t19\tI I It I I Iîxl1* =\t\t1 1 IS 1 1 lîxllX =\t23\ti iii Multiplier par 12 le loyer mensuel du ou des ,c™i\" logements bénéficiant de cette dépense.1 1 1S x 12 =\t20\t(AjuUtmtnl (Coûl) pour mu àéftat) 1 1 111 1 11 X 12 S\t22\t(AjuUcmcai ICiwI) pour tetk drpeur) 1 1 IS 1 1 11x12 =\t24\tpou «ttt orptrorl 1 IIS Pour connaître le pourcentage d'ajustement lié tUl\" \"*\"M*11 à cette dépense, diviser les montants 19,21 et 23 par les montants 20,22 et 24, et multiplier par 100 le résultat obtenu.(Loytll roc uutli) 19 20 ' ' '_i_i 21 22 = Ai _i_i 23 24 = lO L2jJ_I_I_I_I x 100 xlOO 1_1% x 100 Faire, s'il y a lieu, l'addition des différents pourcentages obtenus pour connaître le pourcentage total d'ajustement résultant de l'exécution de travaux majeurs.POURCENTAGE D'AJUSTEMENT DE LOYER RÉSULTANT DES TRAVAUX MAJEURS j % Z o to CALCUL DU POURCENTAGE TOTAL D'AJUSTEMENT DE LOYER Le pourcentage total d'ajustement de loyer est obtenu en additionnant le pourcentage d'ajustement résultant des dépenses courantes (F) à celui produit par l'exécution de travaux majeurs (J).\t\t\t\tPOURCENTAGE TOTAL D'AJUSTEMENT DE LOYER l_\t \tI* +\t\t1 X \u2014\t\ti% LE CAS DE MADAME LALUMIERE Il était une fois une dame Lalumière qui était l'heureuse propriétaire d'un triplex dont elle occupait le rez-de-chaussée.Elle louait les deux logements du haut.Madame Lalumière se proposait, cette année, de demander des ajustements de loyer à ses deux locataires.Ayant subi de modestes hausses des frais d'exploitation de l'immeuble, mais y ayant fait exécuter des travaux majeurs, elle trouvait la chose bien légitime.Mais comment s'y prendre?Comment proposer à ces braves locataires, qu'elle aimait bien, un ajustement raisonnable?Cette question la travaillait.Le hasard fait bien les choses.Ce matin-là son quotidien favori glissait entre ses pages un cahier spécial traitant de ce sujet.Après avoir lu avec grand intérêt son cahier, elle décide de s'intéresser d'abord au calcul de l'ajustement de loyer de monsieur Léveillé parce que son logement avait fait l'objet de travaux majeurs spécifiques (nouvelles armoires de cuisine).Ordonnée, madame Lalumière n'eut aucune difficulté à trouver tous les documents requis pour faire ses calculs: bail, comptes de taxes, factures.Elle nous explique, ci-après, sa façon de procéder.ES REVENUS ANNUELS DE L'IMMEUBLE J'établis d'abord les revenus de Émmeuble.J'additionne le loyer meii-fuel payé par monsieur Jamigoine p50 5) à celui de monsieur Léveillé MOI) S) et multiplie le total (75(11) par 2.J'inscris le résultat à la ligne 1.J'évalue ensuite, en le comparant à des logements équivalents situés dans le quartier, mon propre loyer mensuel : 700 S (un assez joli logement merci !).Je multiplie ce chiffre par 12 pour obtenir la valeur annuelle et j'inscris le montant à la ligne 2.En additionnant les montants 1 et 2 j'obtiens te total des revenus, que j'inscris à la ligne A.75ô JSX 12 oo 7ôo .oo JiX 12 _ |T| gtôè J_I» TOTAL DES REVENUS plus 17 W OO J_I» LES DÉPENSES ANNUELLES DE L'IMMEUBLE [ Je passe maintenant au calcul des «dépenses annuelles de mon immeuble.| Pour les taxes municipales et sco-W lai res ainsi que pour les assurances (incendie et responsabilité), je corn-Jpare mes derniers comptes annuels «reçus avec les avant-derniers et jïns-fscris les résultats aux lignes 11.12 et 13 ' Passons maintenant aux autres frais.Comme j'assume moi-même les S frais de chauffage au gaz et les frais I d'eau chaude pour l'ensemble de ï l'immeuble, mais qu'au contraire I l'électricité est payee par chaque ! locataire, mes calculs sont simplifiés ï d'autant.Pour chaque catégorie de frais, j'établis le total des dépenses faites entre le 1\" avril 1988 et le 31 mars 1989 (évidemment je dois me contenter d'évaluer celles que j'aurai à faire d'ici le ': 31 mars 1989).Je multiplie le montant de chaque catégorie par le taux d'ajustement indiqué.J'obtiens ainsi l'ajustement de ces frais en dollars.J'inscris alors chaque résultat aux lignes numérotées de 14 à 18.Je calcule maintenant le total des dépenses, que j'inscris à la ligne B puis le total des ajustements, que j'inscris enC.TAXES ET ASSURANCES Bmkf Taxes municipales Taxes scolaires Assorances Avant-dernier compte annitet .Ajusltmcnt ai ,2*gra« /Z6 l_:_l_il 12 e orr _i_ii AUTRES FRAIS\t\tDu 1-avril 1988 ta 11 man 1989\tt\tun\t\t\t * - * Mazout\tfël , 0,oolt\t\tX\t-4.2%\t\u2014\t14\t1 Ij.Il Gaz\t\t\tX\t-0.3 X\t\u2014\t15\t\u2014 7 70 i i ' ii Électricité\tfâl ¦ ° M*\t\tX\t3,9%\t\u2014\t16\t Frais d'entretien\t9\t\tX\t0.8 X\t\u2014\t17\t Frais de gestion (SX de A)\t10\t, 37ô,*>*\tX\t6.7 X\tmm\t18\t TOTAL DES DÉPENSES (additionnerde [H < @) =\t?\t\tAJUSTEMENT RÉSULTANT DES DÉPENSES (additionner de ED > M)\t\t=\ta\t.***** AJUSTEMENT DU REVENU NET Et me voilà rendue à l'ajustement du revenu net.Je commence par déterminer celui-ci en soustrayant du total des revenus ligne A le total des dépenses ligne B.Je multiplie alors le revenu net par le taux d'ajustement indiqué et j'inscris le résultat à la ligne D.REVENU NET ( D moins Q ) 2% - l'J CALCUL DE L'AJUSTEMENT DE LOYER L'heure de vérité a sonné.À combien se chiffrera l'ajustement de loyer résultant des dépenses courantes?J'additionne d'abord le total des ajustements résultant des dépenses ligne C à l'ajustement du revenu net ligne D.J'inscris le résultat à la ligne E.Je divise cette somme par les revenus de l'immeuble ligne A.J'en multiplie le résultat par 100 afin d'obtenir le pourcentage d'ajustement de loyer, que j'inscris en F.Voyons maintenant ce qui va se passer .'i la section II.où j'ai à traiter des travaux majeurs.TOTAL DES AJUSTEMENTS ( ?Plus ?) /7fto