La presse, 10 juin 1972, E. Bâtir au Québec

[" CAHIER E I IO MONTREAL, SAMEDI 10 JUIN 1972 - 88e ANNEE - No 105 Embellir sa maison sains hausse dé taxe par Florian BERNARD Un petit propriétaire qui décide d\u2019embellir sa propriété par divers moyens, y compris des plantations d\u2019arbres, des aménagements de fontaines, de patios, de foyers, etc, sera-t-il pénalisé par une hausse de ses taxes foncières?Ce même propriétaire qui décide d\u2019appliquer une nouvelle couche de peinture sur sa maison ou qui décore ses fenêtres de persiennes ou d'auvents devra-t-il subir une hausse d'évaluation?Et ce propriétaire qui entreprend de revêtir son entrée de macadam ou de béton et qui, du même coup, entoure sa propriété d'une jolie clôture de cèdre rouge d e v r a -t -i 1 payer un compte plus élevé de taxes en fin d\u2019année?Enfin, un propriétaire peut-il se construire un pavillon ou une coquette maison de jardin sans craindre de voir son évaluation faire un bond?Bref, jusqu\u2019où peut-on aller dans l'embellissement et l\u2019amélioration de sa propriété sans risquer de recevoir un compte plus élevé de taxe foncière?Deux lois précises Si l\u2019on veut connaître en profondeur tout ce qui se rapporte à l\u2019évaluation des propriétés, il faut consulter deux lois bien précises; soit les lois 48 et 20.Cette dernière loi vient tout juste de subir sa deuxième lecture à l\u2019Assemblée nationale.Comme toutes les lois, ces textes ne sont pas destinés au public profane.Les termes et les expressions utilisés sont d'une digestion particulièrement difficile.Aussi, il convient de retenir un grand principe découlant de ces deux lois, à savoir que tout aménagement dont le caractère est permanent est taxable.Cependant, en matière d'évaluation foncière, cette \u201cpermanence\u201d est très flexible et prête à diverses interprétations.Voilà pourquoi tant de propriétaires négligent de peinturer, d'embellir ou d'améliorer leur propriété, craignant que la \u201cpermanence\u201d des travaux se solde par une hausse d\u2019évaluation.Plusieurs petits propriétaires de la region de Montréal préfèrent conserver leur maison dans un état quasi-délabré de crainte d\u2019avoir à subir une augmentation de leurs taxes.Ils sont dans l\u2019erreur \u2014 bien involontairement \u2014 et pèchent par une interprétation à outrance de la loi.Ce qu'il faut savoir Dans le but de connaître le fin mot \u2022 de l'interprétation des lois 48 et 20, LA PRESSE a consulté divers évaluateurs municipaux de la région métropolitaine.Tous sont d'accord sur le sens qu\u2019il faut donner à cette interprétation des embellissements taxables ou non taxables.L\u2019un de ces évaluateurs, M.Pierre Des Trois Maisons, a résumé l'opinion de ses collègues et a divulgué les \u201ctrucs\u201d qu\u2019il faut connaître avant d\u2019embellir sa propriété.Il faut se rappeler, au départ, qu'une propriété n'est jamais évaluée \u201cà l\u2019oeil\u201d ou selon son apparence générale, mais en fonction de deux critères de base, soit le type de construction et la valeur commerciale courante.Cette valeur commerciale est déterminée d\u2019après les récentes transactions effectuées dans un secteur précis.Ainsi, si les propriétaires d\u2019une rue particulière ne se livrent pas, régulièrement, à une série de transactions, la valeur commerciale de leurs propriétés demeurera stable durant plusieurs années, compte tenu du prix courant des matériaux et de la valeur de remplacement.L\u2019apparence générale d\u2019un quartier n'influence pas tellement l\u2019évaluation d\u2019une propriété à moins que ce même quartier soit le théâtre d\u2019une série de transactions rapides dans un laps de temps relativement court, ôrôrôr Evaluation scientifique Les normes d'évaluation reposent essentiellement sur une méthode scientifique selon le type de construction et non pas selon son apparence.L'évaluateur possède une formule de calcul au pied carré basée sur le type de la propriété; béton recouvert de stucco, bois lambrissé, brique, pierre naturelle, etc.Ce facteur est multiplié par la superficie totale de la propriété, ce qui détermine l\u2019évaluation, peu importe que la maison soit peinturée ou non, que son entrée soit pavée ou non, etc.L\u2019évaluateur ajoute à son addition les facteurs particuliers tels la finition du sous-sol, les foyers intérieurs, le type des fenêtres, etc.La question principale est donc posée; qu\u2019est-ce qui fait l\u2019objet d\u2019une évaluation et qu\u2019est-ce qui est exempt d\u2019évaluation?Arbres, fleurs, parterres Un propriétaire peut planter autant d'arbres qu'il le désire sans craindre une hausse de son évaluation.A titre d'exemple, il pourra, s'il le veut, planter six douzaines d'épinettes Rosier bleues à $300 chacune sans craindre une augmentation de ses taxes, tant et aussi longtemps qu\u2019il demeurera l'unique propriétaire de sa maison.En effet, les arbres ou les plantations ne sont évalués qu\u2019au moment d\u2019une transaction.C\u2019est la loi.Un propriétaire a donc intérêt à planter des arbres puisqu\u2019il augmente ainsi la valeur de vente de sa propriété tout en jouissant d\u2019une exemption d\u2019évaluation tant et aussi longtemps qu\u2019il ne vendra pas sa maison.Ce n\u2019est qu\u2019au moment d'une nouvelle transaction que l'évaluateur établira une nouvelle valeur commerciale de la propriété en question.Pas avant.En d\u2019autres mots, deux propriétés identiques, l'une embellie par une plantation d'arbres et l'autre reposant sur un terrain aussi dénudé que le Mont Chauve, auront la même évaluation foncière tant et aussi longtemps qu'elles ne feront pas l\u2019objet d'une transaction.A noter toutefois que si la maison embellie par des arbres est vendue, il y a risque que la maison non embellie subisse une évaluation automatique à cause du prix de vente de la première.En évaluation fon- cière, tout est fonction d\u2019une interdépendance dans un secteur précis.Lorsqu\u2019un secteur prend de la valeur à cause d\u2019une série de transactions ou de la construction de divers services, toute les propriétés du secteur augmentent leur valeur respective à cause de cette interdépendance.Bref, ce n\u2019est pas l\u2019apparence d\u2019une propriété particulière qui détermine la valeur des autres propriétés, mais du secteur de façon globale.Un propriétaire qui entretiendrait son terrain déboisé n\u2019échapperait pas, pour autant à une hausse générale d\u2019évaluation de son secteur.L\u2019erreur la plus courante consiste à croire que l\u2019évaluation sera maintenue basse s\u2019il n\u2019y a pas d\u2019arbres sur le terrain.C\u2019est absolument faux.Les petits propriétaires ont tout avantage à planter des arbres puisque, de toute façon, ces derniers ne sont évalués qu\u2019au moment de la vente de la propriété.Maisons de jardin A quel moment une maison de jardin devient-elle taxable?La réponse nous est fournie par l\u2019évaluateur Pierre Des Trois Maisons: \u201cUne maison ou toute autre construction sur un terrain privé devient taxable si sa superficie dépasse 80 pieds carrés\u201d.Il faut noter que les maisons de jardin vendues sur le commerce tiennent compte de cette superficie.Elles ne dépassent pas 8 pieds x 10 pieds, ou l\u2019équivalent.D\u2019ailleurs, toute maison de jardin ou toute construction qui dépasserait cette superficie de 80 pieds carrés impliquerait, automatiquement, un permis de construction de même que des pla ,s de construction.Il n\u2019est pas nécessaire de soumettre des plans de construction pour l\u2019érection d'une maison de jardin dont la superficie est inférieure à 80 pieds carrés.Il suffit de demander un permis de construction (environ §2) et de préciser la nature des matériaux qui seront utilisés.La plupart des règlements municipaux exigent des matériaux neufs ou remis à neuf, ceci dans le but.d\u2019éviter l\u2019érection de cabanes délabrées.Les piscines et fontaines Les piscines de surface, en tôle, en plastique, en toile ou tout autre matériau, peu importe leur grandeur, ne sont pas taxables.Les piscines creusées, peu importe leurs matériaux, sont taxables.Les premières sont considérées comme temporaires tandis que les dernières ont ce caractère de \u201cpermanence\u201d que définit la loi.Ainsi, si Ton veut éviter une hausse d évaluation, il faut installer une piscine de surfate.Les fontaines d\u2019agrément, les bassins d'eau pour oiseaux, les bassins de plantes aquatiques, les sculptures de fontaines, les bains de plantes, les ornements massifs, etc, sont considérés comme des \u201cbiens meublants\u201d et ne sont pas taxables, à moins que leur dimension et leur importance soient telles qu\u2019ils deviennent perma- (SUITE A LA PAGE E 2) Ce qu'il faut éviter de faire Ce splendide patio présente un défaut majeur au point de vue taxation.Il est directement rattaché à la maison, ce qui risque d'entraîner une majoration d'évaluation.Il aurait fallu le détacher de la maison pour éviter une hausse des taxes.Ce qu'on peut faire Voici un magnifique exemple d'aménagement paysager autour d'une maison modeste.Cet aménagement est exempt de taxe foncière.Toutefois, si le propriétaire décide de vendre, il obtiendra un prix plus élevé, ce qui entraînera, éventuellement, par voie de conséquence, une hausse de la taxe foncière de l'acquéreur.' ¦ ¦ ~t .\u2022: ¦ mtf: CY %.\\3£m mmmti in sK mm RfkxV-'TV- .photos.Yves Beauchamp, LA PRESSE SlilK à.¦ ¦ ¦ r ¦ ¦ «illmmà \u2022 «.\u2019 f ¦ ¦ &»**&*& ni ;>y .¦ A -Tx ; z j'îv' ' î ; .r.nr.r nrrr VOILA! 6 MODELES TOUT Të*tJc£*44e.¦ \u2022\t\u2019.îggfcat&sjl a?v\t*] WR» $13,500 à $19,000 NOUVEAUX TAUX D'INTÉRÊT RÉDUITS: 7Vi% a B3U% COMPTANT A PARTIR DE $350 VERSEMENT MENSUEL A PARTIR DE $70* * Après le rabais provincial (si éligible) TAXES NON COMPRISES.Le prix comprend l'acte d'hypothèque, les frais d'inspection et d'arpentage.IA MÊME EXCELLENTE CONSTRUCTION rrïTTTTTTTTTTiTiTT MAISON MODÈLE 981 MONTARVILLE tél: 653-6862 Par la route Trans-Canada- sortie Montarville.Suivez Montar 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