Les affaires, 17 février 1990, Cahier 2

[" CAHIER SPÉCIAL 0 Cahier B 24 pages IMMEUBLE COMMERCIAL ET A REVENUS L'immobilier a constitué au cours de la dernière décennie une voie rapide d\u2019enrichissement.Au recensement de 1961, les Québécois, selon Statistique Canada, payaient environ 10 000$ (en dollars de l\u2019époque) pour leur maison.A celui de 1971, ils payaient 46 % de plus, soit 14 600$ (voir le graphique en page B-2).Mais, dix ans plus tard, au recensement de 1981, ils payaient 255% de plus, conséquence directe de l\u2019arrivée à l\u2019âge adulte des masses de baby boomers.Entraînés dans la spirale, les prix de l\u2019ensemble du secteur immobilier ont grimpé de maniére spectaculaire.Or, les baby boomers ont vieilli et la grande question est maintenant de savoir qui continuera d\u2019alimenter la demande pour de nouveaux biens immobiliers.Aux Etats-Unis, la demande se trouve à sec.De nombreuses villes, jusqu\u2019à tout récemment chéries par les promoteurs, sont devenues des no man's land immobiliers.Des maisons se vendent à rabais, des chantiers sont abandonnés, des projets avortent.he Ld Cependant, il faut dire que les villes les plus touchées par le phénomène sont celles qui sortent d\u2019une véritable frénésie immobilière, un peu comme celle qu\u2019ont connue les gens de Toronto et de Vancouver, Le Québec a été épargné jusqu\u2019à présent, et Montréal reste l\u2019une des grandes villes américaines affichant les prix immobiliers les plus raisonnables.Quoi qu\u2019il en soit, la meilleure personne à consulter pour un placement immobilier aujourd\u2019hui pourrait bien être votre démographe préféré.Que feront les baby boomers au cours des dix prochaines années?Voila la question.Car, méme les projections démographiques les plus optimistes font état d\u2019une diminution de la population du Québec (et du Canada), quel que soit l\u2019apport de l\u2019immigration.Déjà, toutefois, les experts s'entendent à peu près sur quelques grandes tendances à prévoir.Ainsi, les baby boomers s'enrichiront encore au cours des années à venir, En vieillissant, ils valoriseront davantage le con- \u2014 «Un emplacement sublime! Sans compter que la brasserie d'à côté assure un achalandage important.» vu p \\ .RA D- fort.Ils chercheront done a trouver un habitat de meilleure qualité ou s\u2019engageront dans de sérieux travaux de rénovation de leur résidence.Si la prévison d'un retour aux centres-villes a ¢te largement répandue, certains pensent plutôt que les banlieues vont continuer de croître.Un mouvement est d'ailleurs engagé ct risque d\u2019être irréversible: le déplacement des édifices commerciaux vers les périphéries.Ce n\u2019est pas un phénomène seulement montréalais, mais, comme on le verra dans les pages qui suivent, un iMouve- ment qu'on perçoit dans bien des capitales régionales.Enfin, à court terme, la fiscalité aussi pourrait bien changer les règles du marché.La TPS, selon plusieurs, rendra pour un certain temps l'investissement dans l'immeuble commercial plus avantageux que l\u2019investissement dans l\u2019immeuble résidentiel, \u2014_\u2014_\u2014_\u2014_\u2014\u2014\u2014\u2014\u2014 NORMAND SAINT-HILAIRE LES AFFAIRES samed: 17 février 1990 - Cahier speciai B-2 CAHIER SPÉCIAL IMMEUBLE À REVENUS Les investisseurs immobiliers feraient mieux de tenir compte des goûts des baby boomers Tendances immobilière Fes annees 1990 seront inexorablement celles de la rénovation dans le secteur immobilier au Québec.Les tendances démographiques sont sans doute les variables qui influent le plus sur le marché ummobilier.D'abord, à court terme, explique François Bernier, analyste au service de recherche de l'Association provinciale des constructeurs d'habitation du Qué- bee, il y aura rulentisse- ment économique.Or, ces périodes dans lc cycle ont toujours êté marquées par une croissance des acti vités de rénovation.Mais, à plus long terme, selon M.Bernier, une tendance assez nette se dégage.La rénovation d'immeubles résidentiels est aujourd'hui une activite aussi importante que la construction d'immeubles neufs.M.Bernier prévoit que la rénovation représentera 60% de l'activité dans quelques années et la construction, seutement 300, Parnm des facteurs les plus influents sur le marché immobilier en général, le vieillissement de la population vient sans doute en tête de liste.Ce sont les baby hoo- mers, nes en bataillons pendant les années d\u2019après-guerre qui ont attisé la flambée des prix immobiliers dans les récentes décennies, alors qu'ils attei- gnaïent l'âge adulte.Mais, les baby boomers n\u2019ont pas de progéniture et éventuellement, la population va diminuer.La diminution de la population est inéluctable.Selon une étude fédérale, Æs- quisse du Canada de demain, quel que soit l\u2019apport de l'immigration, le phénomène du baby boom a été tel dans la démogra- phic canadienne qu'aucun autre événement n\u2019arrivera à compenser lorsque ceux-ci atteimdront le cré- puseule.Cela n'est pas pour la prochaine décennie.Les premiers baby boomers n'auront apres tout que SS ans en l\u2019an 2000.Toutefois, le marché immobilier va déja commencer à escompter la baisse.Par ailleurs, les enfants des babv boomers ne seront pas en nombres suffisants pour maintenir une demande vigoureuse vers la fin de la prochaine décennie.Sociétés préteuses: les premières interpellées [es institutions financières seront les premières à être interpellées par ce phénomene.En vicillis- sant, les propriétaires de résidences finiront bien un Jour par atteindre l'échéance de leur hypothe- que.Fes institutions prêteuses devront se tourner vers de nouvelles formules pour maintenir la demande de créances, sur des 5 90: étalemen Pour Normand Paquin, vice-président de la Fiducie Desjardins, les années 1990 se caractériseront par une croissance modérée de la demande pour des prêts hypothécaires.Le nombre d'institutions prêteuses s'accroîtra et celles-ci devront cibler davantage leurs efforts.maisons plus vieilles, en grande partie payées.«La rénovation représentera une avenue intéressante pour lc refinance- ment des maisons dont les hypothèques seront échues», opine Jean- Louis Hamel, vice-président services immobiliers, hypothécaires et fiduciaires au Trust Général.Les propriétaires seront réceptifs aux offres de financement de leurs projets de rénovation.Déjà, les spécialistes du marketing ont isolé une tendance à la coconisation, chez les Nord-Américains.Le foyer familial deviendra davantage lc centre de leur vie ct ils chercheront en conséquence à en améliorer le confort.D'autres utiliseront la valeur nette de leur maison pour réaliser des dépenses de consommation, comme l\u2019achat d\u2019un voilier ou d\u2019une résidence secondaire, note aussi Josée La- rocque, vice-présidente de la Caisse centrale Desjardins.Quoi qu\u2019il en soit, les institutions prêteuses devront s\u2019adapter à un marché plus concurrentiel.Les tendances démographiques font en sorte que la création de nouveaux ménages ralentira au cours des années à venir.« Nous sortons d\u2019une période d\u2019expansion (les années 1980), pendant laquelle les mises en chantier atteignaient 70 000 par année, explique Normand Paquin, vice-président marketing de la Fiducie Desjardins (Mti, 21,75$).Certains spécialistes estiment que nous entrons dans un marché en maturité, avec un niveau de mises en chantiers se stabilisant à 40 000.« Pour surnager, les institutions prêteuses, de plus en plus nombreuses avec le décloisonnement du secteur financier, devront identifier des niches particulières de marché.» Prêteurs plus conviviaux Par exemple, Fiducie Desjardins consacre une large part de ses ressources à traiter avec les constructeurs résidentiels.«En ci- blant ainsi, les institutions financières pourront posséder un certain savoir-faire afin d\u2019atteindre une qualité de service et d\u2019entretenir une relation personnalisée avec la clienté- le.» De plus, la nature méme du marché immobilier obligera les sociétés prêteuses à faire montre de plus de souplesse.Il en coûte de plus en plus cher aux constructeurs pour entreprendre leurs projets.D\u2019une part, la spirale immobilière de la t urbain, dernière décennie à haussé les prix de base des terrains, surtout dans la région de Montréal.D\u2019autre part, les municipalités ne prennent plus en charge les coûts des infrastructures.Les charges financières pour les constructeurs seront de plus en plus lourdes à porter.Afin qu\u2019ils ne croulent pas sous le fardeau, les institutions prêteuses sont appelées à s\u2019impliquer davantage.En outre, elles devront accepter des garanties non traditionnelles sur leurs prêts, accordant plus de valeurs aux terrains et aux infrastructures, explique Paul Juneau, vice-président du Crédit industriel Desjardins.Le marché entraîne les institutions prêteuses jusqu\u2019à une participation directe en capital.Le Trust Général, par exemple, détient une participation dans le capital de quelques constructeurs.«Pour l\u2019instant, ce n\u2019est pas une activité très importante, mentionne Yvon Houlé, vice-président adjoint prêts hypothécaires, mais la demande pour ce genre de participation est appelée à s\u2019accroître.» Le Trust général et ses nouveaux associés-cons- tructeurs ont des projets en cours totalisant 60 M$.En général, la participation du Trust ne dépasse pas 50% du capital de \u2014 TENDANCES DÉMOGRAPHIQUES ET VARIATION DU PRIX DES MAISONS 000 HABITANTS POPULATION TOTALE PRIX DES MAISONS * $ 70000 8000 BABY BOOM 6000 5000 7 = ~ - ~ ~ = ~ ~ ~ = ~ - - ~ - 60000 - 30000 - H - 40000 | $ - 30000 = [ : - 20000 wi [ an?10000 4000 1940 1960 1980 2000 2020 Statistique Canada a calculé le prix médian des maisons en 1961 et 1971, mais le prix moyen en 1981 et 1986.La comparaison n'est pas parfaite mais donne une bonne idée de l'évolution.2040 2060 SOURCE : Statistique Canada, BSQ.2080 aed rym | re pr rico © 0: sma rv\u2014 mrs An a arte ym ag Ee rénovation et variété de choix hypothécaires H=PEM l\u2019entreprise.Evidemment, le Trust apporte aussi un financement hypothécaire aux projets.Coconisation et\u2026 métamorphose Les constructeurs, promoteurs, rénovateurs, décorateurs, designers, architectes, et bien d\u2019autres devront aussi procéder à certaines adaptations dans la décennie qui vient.Comme chez les insectes, la coconisation des baby boomers entraînera une métamorphose.Chez l\u2019humain, c\u2019est l\u2019habitat qui se métamorphosera.Bon nombre de baby boomers verront leurs enfants atteindre l\u2019âge adulte au cours de la prochaine décennie.11 y aura donc de nombreuses chambres libres dans les maisons.On peut s\u2019attendre à de nombreuses métamorphoses de chambres d\u2019enfants en salles de bain tourbillon, en bureaux, boudoirs, salles d\u2019exercices et.qui sait, en salle video-accous- tique, ou de rangement pour ces futurs encombrants, mais combien utiles, robots domestiques.Mme Lurocque ne s'aventure pas là dessus, mais elle prévoit néanmoins que le vicillissement de la population entraînera la construction ou la métamorphose d'immeubles entiers en édifices à vocation.Ces édifices, de copropriété ou de location, seront construits en fonction des besoins et des limitations des personnes âgées.Les promoteurs chercheront à les construire à proximité des services, particulièrement des services de santé.Bien entendu, le vieillissement des babv boomers en porte plusieurs à s\u2019interroger sur l\u2019avenir des banlieues.À ce chapitre, Mme Larocque ne croit pas qu\u2019il y aura désertion au profit du centre-ville.«Les Québécois privilégient encore la résidence unique, du genre cottage ou bungalow.D\u2019autre part, les banlieues s\u2019étendent, mais pas comme à Toronto», observe-t-elle.Elle en conclut que, s'il devait y avoir ressac, le mouvement serait moins perceptible ici.Les régions de villégiature pourraient aussi connaître un grand essor.En effet, leurs enfants sortis de la crise d'adolescence, les baby boomers auront beaucoup plus de temps à consacrer à leurs loisirs.Déclin ou renaissance des banlieues?Du côté des immeubles de bureaux, Mme Laroc- que ne voit pas non plus à l\u2019horizon de retour massif vers les centres-villes.«Le mouvement vers les banlieues des immeubles de bureau est une vague de fond que je constate depuis 20 ans partout en Amérique et qui est là pour rester», affirme pour sa part Lue Desjar- lais, spécialiste du marche immobilier.Poursuivant le mouvement des années 1980, les entreprises continueront de se tourner vers les ban- ficues, attirées par les pris plus avantageux et l\u2019espace disponible.Pur ailleurs.les centres-villes perdront graduellement leurs atouts stratégiques.«Le développement des réseaux routiers et des communications font en sorte qu'il est déjà et sera de plus en plus facile de faire des affaires a distance», obser vent Mme IT arocque et M.Desjarlais.On peut aussi ajouter que engorgement des coeurs des grandes villes comme Montréal finiront par poser de véritables problèmes, tant de gestion de personnel que de santé, à cause de la pollution et des pertes de temps.Nous entrons dans une époque où le temps et la santé deviennent les denrées les plus précieuses.Trois quarts d'heure de transport le matin, puis le soir équivalent en bout de ligne à une journée de travail par semaine.Ces sept semaines de travail supplémentaires par année, perdues au volant de sa voiture à respirer du monoxide de carbone, finiront par devenir insupportables.Il faudra choisir: rup procher les milieux de travail des banlicues-dortoirs ou l'inverse.La disponibilité des terrains pourrait bien devenir l'élément determinant dans ce genre de décision.| NORMAND SAINT-HILAIRE EN SYSTEMES INFORMATISES DANS L'IMMOBILIER GESTIONNAIRE DANS LES DOMAINES SUIVANTS: LE NUMÉRO 1 IMMEUBLES RÉSIDENTIELS YERDERETMRIRES © PRE-RET COMDOMINYUMS o IMMEUBLES COMMERCIAUX e CENTRE D'ACHAT ¢ EDIFICE A BUREAUX e PROPOSE LES MEILLEURES SOLUTIONS! 300 CLIENTS SATISFAITS PEUVENT EN TEMOIGNER POUR UNE ANALYSE SANS FRAIS DE VOS BESOINS ° as! SP GROUPES D'INVESTISSEURS > PRÊTEURS HYPÔTÉCAIRES ÉVALUATIONS ET PROJECTIONS H=PEM CONTACTEZ NOS SPÉCIALISTES MONTREAL: (514) 493-9288 + QUEBEC: (418) 658-0759 UNE VISITE st- maurice La Corporation Caron, Laventure se joint a la Société Immobilière du Patrimoine Architectural de Montréal pour souhaiter la BIENVENUE à: Un projet de N LAVENTURE CORtFORATION mer \u2018 L'édifice 740, rue St-Maurice est situé à 2 rues du métro Victoria.Des espaces de 1,500 à 11,000 pi* demeurent disponibles pour occupation immédiate.Tél.: (514) 875-5588 VOUS CONVAINCRA Lafond + Associés: Un cabinet-conseil et de courtage en stratégie financière Informatique Multihexa Inc.: Chef de file en formation micro-informatique et bureautique Communication Jean Perrault Inc.: Conseil, gestion, planification, exécution en communication Caron, Laventure et Associés Ltée: Gestionnaire en immobilier commercial, industriel et résidentiel SIMPA Sialvisy SI1E8 ay 11 Lau \u201coe GEE à da 1212330S sur) CAHIER SPÉCIAL IMMEUBLE À REVENUS [a taxe sur les produits ct services (TPS) touchera particulièrement la construction d'immeubles résidentiels.Les promoteurs seront assujettis à la nouvelle taxe dans leurs achats sans pouvoir réclamer de crédits de taxes sur intrants (CTI) pour leurs dépenses, du fait que les loyers résidentiels sont exonérés de la TPS.Par contre, l\u2019immobilier commercial sera plutôt avantagé.les locataires commerciaux n\u2019étant pas exonérés de la TPS, la perception de cette taxe autorisera les propriétaires de centres commerciaux ou d'immeubles de bureaux à ee AL by gro Ha Montreal.Qc.H1Z 4G2 LS GED REMIX CITE DU HAVRE * Très bel édifice en béton * Ascenseur, chauffage, climatisation inclus * Très grand stationnement ° 3 minutes du centre-ville e Près des transports La TPS rendra l\u2019immeuble commercial plus avantageux que le résidentiel réclamer des CTI pour leurs propres dépenses assujetties à la taxe.En outre, la taxe de vente fédérale sur les produits manufacturés disparaîtra.Celle-ci est présentement ajoutée aux matériaux de construction, mais ne donne pas droit aux CTI.Donc, les propriétaires commerciaux y gagneront au change.Cette analyse est celle qu\u2019a faite Robert Demers, chef du service des taxes à la consommation chez Samson Belair Deloite & Touche, lors d\u2019un récent colloque sur l'immobilier.Le consommateur paie en bout de ligne Suivant le principe de la TPS, chaque entreprise contribue à la taxe selon la valeur ajoutée qu\u2019elle apporte aux biens et services fournis.Par exemple, lorsqu\u2019un fabricant de fenêtres d'aluminium perçoit la TPS, il a droit à un remboursement (CTI) de la taxe payée sur ses matières premières, comme l\u2019aluminium.En somme, pour tout producteur, la TPS est touchée seulement sur le montant chargé pour la transformation de la matière première en produit fini.En bout de ligne, le consommateur, qui n\u2019apporte aucune valeur ajoutée au produit, écope de la TPS au complet et ne bénéficie bien sûr d\u2019aucun remboursement.Comme les loyers résidentiels à long terme, TT a DU CENTRE-VILLE e@ Déjdue 589 cet edifice de prestige abritera leg Pour tout renseignement Lu AW bntactez BC LP 14) 843-6717 avec quelques autres exceptions, sont exonérés de la TPS, il en résulte que le propriétaire d\u2019un immeuble résidentiel se trouve en dernier maillon de chaîne et ne peut réclamer de CTI.La taxe de vente fédérale sur les matériaux de construction n\u2019est pas remboursée actuellement non plus, fait remarquer M.Demers.Mais, la TPS s\u2019étendra à des frais jusqu\u2019ici exemptés de toute taxation, comme les dépenses d'électricité, d\u2019huile à chauffage, d\u2019honoraires professionnels, etc.Achats précipités avant la date d'implantation Par exemple, parmi les honoraires professionnels qui seront assujettis à la TPS, on retrouvera les frais de gestion facturés par un gestionnaire d\u2019immeuble.Bien souvent, les investisseurs n\u2019ont pas le temps ou l\u2019intérêt pour la gestion au jour le jour de leurs immeubles et confient ces tâches à des sociétés de gestion.Celles-ci réclament habituellement \u2018environ 5% des revenus engendrés par la location.«On va expliquer aux propriétaires qu\u2019elle (la TPS) n\u2019est pas récupérable, dit Richard Lalonde, associé de la Société immobilière Arbois, qui gère 1 200 unités de logement à Québec.Cela va nécessairement servir d\u2019argument lors des augmentations de loyer à survenir par la suite », assure-t-il.M.Lalonde doute cependant de pouvoir refiler la note en entier aux loca- / Photo Jear-Gus Paracis LES AFFAIRES Si le projet de TPS va de l'avant tel qu'il est prévu, il sera beaucoup moins avantageux de faire de la construction neuve dans l\u2019immobilier résidentiel à partir du 1er janvier 1991, et plus avantageux de construire des centres commerciaux.taires dès la première année d'imposition de la TPS.L'offre étant supérieure à la demande présentement, ce sont les investisseurs qui en feront les frais à court terme.Au surplus, les immeubles locatifs neufs ne bénéficieront pas de la ristourne de 2,5% qui vise à neutraliser l\u2019effet négatif de la TPS sur l\u2019accès à la propriété.Celle-ci ne s\u2019appliquera qu\u2019aux résidences unifamiliales occupées par leurs propriétaires.M.De- mers pense donc que les acheteurs potentiels de tels immeubles auraient nettement avantage à devancer leur décision d\u2019achat pour ne pas être soumis à la TPS.Enfin, M.Demers estime qu\u2019il sera profitable de L'immeuble à revenus La clé du suc \u2026es cours pratiques de Pour un futur investisseur ou un propriétaire, CORPIQ offre 2 cours pratiques: 1.Investissement immobilier (15 neures) 2.Gestion immobilière (18 heures) remettre les mises en chantier d\u2019immeubles commerciaux à 1991.Il explique cela par l'abolition de la taxe fédérale sur les matériaux de construction, qui représente présentement 4% du coût d\u2019un immeuble et le fait que les propriétaires immobiliers commerciaux gagneront le droit de recouvrer des CTI.Par contre, un organisme qui rend des services exonérés, une banque par exemple, aura avantage à devancer l\u2019acquisition d\u2019un immeuble afin d\u2019éviter d\u2019assumer le 7% de TPS à l\u2019achat, sans bénéficier de CTI, précise-t-il.VALLIER LAPIERRE IT mA Lin | CORPI Pour informations et inscriptions : [omg Montréal: (514) 935-8262 4150, Ste-Catherine Q., suite 610 Westmount, Mtl H3Z 2Y5 Corporation des Propriétaires Immobiliers du Québec Québec: (418) 529-4985 1750, de Vitré Québec G1J 126 ogre a ee vus ru.CT = - z a ee its mas 1 Tous les chemins mènent a Décarie CENTRE CORPORATIF DÉCARIE le vrai centre de Montréal! \u2014\"\" - tout près du centre-ville et des aéroports - côté est de Décarie entre Ferrier et Paré - aménagements supérieurs à des tarifs de périphérie - relié par passage souterrain à l\u2019Hôtel Ruby Foo\u2019s - restaurant, spa et salles de congrès - plus de 700 espaces de stationnement - deux stations de métro à proximité - 215 000 pi ca au total; entre 15 000 et 20 000 pi ca par étage - occupation Phase I juin 1990 Pour plus de détails, tel Une réalisation conjointe appelez Westcliff au T Bi de Westcliff et du (514) 499-8316 CENTRE cee DECARIE Groupe d\u2019Investissement Luger Ri3HCE JB IRD (BAT tay 1 DAWES SIdivddv SI1 5-4 LES AFFAIRES.sameai 17 février 1990 Cahier special B-6 CAHIER SPÉCIAL IMMEUBLE COMMERCIAL Le développement a été très soutenu en banlieue en 1988 et 1989 Retour des promoteurs au centre-ville de Montréal l'un dernier, l'offre de nouveaux espaces de bureaux en banlieue à été trois fois et demie plus forte qu'au centre-ville de Montréal.En 1988, l\u2019offre avait été deux fois plus élevée en banlieue.Cette année, le centre- ville reprend sa suprématie: l'offre de nouveaux espaces y sera supérieure d'environ 25%.«Ce revirement s'expli- 7 que en partie par le fait que les grands espaces du bureaux neufs et contigus commençaient à se faire rares au centre-ville de Montreal, a indiqué J.Louis Burgos, premier vice-président des services immobiliers commerciaux de Royal LePage.Les promoteurs ont donc répondu à la demande en construisant plus au centre-ville.» En outre, après avoir J.Louis Burgos : «Un ralentissement ou même une récession ne dure pas plus d'un an.Les entreprises voient beaucoup plus loin que ça».stagné pendant quelques années, le développement en banlieue a fait du rattrapage en 1988 et 1989, entraînant une offre de Diversifiez vos placements.investissez en IMMOBILIER! Nous vous offrons des services de: O Investissement immobilier ¢ l'acquisition ¢ la recherche # le financement O Gestion immobilière # gestion comptable et administrative # gestion physique et locataires O Consultation et placement Pour une consultation contactez Robert Hill Placements Immobiliers Hyvro inc.195, chemin de Chambly, suite 219, Longueuil, Qc.J4H 3L3 TéL.: (514) 651-7185 nouveaux locaux exceptionnellement élevée.L\u2019affirmation de M.Burgos à l'effet qu\u2019il manque de grands espaces neufs contigus peut parai- tre suspecte à première vue lorsque l\u2019on sait que 3,2 M pi\u201d sont actuellement inoccupés dans le centre-ville de Montréal (entre Atwater, Saint-De- nis, Sherbrooke et le fleuve).Ce sont cependant les immeubles de bonne qualité, mais construits il y a plus de cinq ans, ou ceux de seconde qualité (classes B et C) qui sont en grande partie l\u2019objet de cette inoccupation, à précisé M.Burgos.Les immeubles neufs, comme d\u2019habitude, se louent bien et siphonnent la clientèle des autres.En 1990: 1,8 M pi?de nouvelles surfaces Heureusement pour M.Burgos et les locataires, PLACE DEKA BOUCHERVILLE .Pesctudes ont demontre que Quahte de vie ot Produchvite EACH DE l'efficacité dans les déplacements: apr fe vgs fre art few Toa Jus ley tte ne run nt ee Sess ces Amélioration du confort: Aer page Fe Hegie ct Por Tonneds Torre ature grate contort ate 1 anne ve stoaforrencontronties rareté tes squiperments \u201caffs Ge quash a une fraction du prix du centre ville.BRT ERA PRI Pour bureau commerce hi AC | D KA y Hi our bureau ou commerce t + + Luc Vezeau: 514 / 327-9773 qe TE Qualité de vie = Productivité ?sont intimement lees KA BOUCHERVILLE a ote creee dans cot osprn! LITRE Phere Qe on ile Qualité de l'environnement et activités récréatives: NCOs oa eantes qe lac 351 % 4e FY es vers oan sl) rrnagement extorneur tennis ska pot PLACE DEKA BOUCHERVILLE vous offre la qualité de vie neuf nouveaux immeubles ajouteront | 778 200 pi\u2019 au parc existant du centre- ville au cours des prochains mois, comparativement à 734 000 pi\u201d seulement en 1989.D\u2019autre part, la demande pour des espaces additionnels, l\u2019absorption si l\u2019on veut, sera deux fois plus forte cette année (1 170 000 pi\u2019) que l\u2019an dernier (55S 300 pi), si bien qu\u2019au bout du compte, le taux d\u2019inoccupation n\u2019en souffrira pas trop: il se retrouvera à 9,2% en décembre prochain, par -rapport à 8,1 % à la fin de 1989.Quant au marché de la banlieue, le taux d\u2019inoccupation baissera légèrement, passant de 16,1% à 15,2% d\u2019ici la fin de l\u2019année.Ce taux plus élevé est normal pour la banlieue, où il est d\u2019usage de commencer la construction avant même d\u2019avoir recruté des locataires.À Montréal, pour réduire ic risque, la construction débute rarement avant que 40% de l\u2019immeuble ne soit pré-loué.Royal LePage prévoit qu'environ 1,44 M pi\u2019 s\u2019ajouteront au marché de la banlieue en 1990, un niveau plus normal que les 2,6 M de 1989.La demande absorbera quelque 1,47 M pi\u2019.Au centre-ville, le loyer pour un immeuble neuf de prestige, comme le siège social d'IBM (MtI, 120$), atteint 34$ net le pi et de 30$ à 34$ pour le futur siège social de la Banque de Nouvelle-Ecosse (Mtl, 15,258) ou la Place Cuna- da Trust.Un immeuble neuf de bonne qualité mais moins haut de gam- PROJETS PRÉVUS EN 1991, 92 ET 1993 1991 2000 Drummond Promoteur: Canderel; 160 000 pi?Place York Promoteur: Alexis Nihon; 487 000 pi?Angle Ste-Catherine et Guy Édifice IBM Promoteur: Marathon; 1Mpi?Angle Stanley et RenéLévesque Centre de Promoteurs multiples; 600 000 pi?commerce mondial Angle McGill et St-Jacques 1992 1000 de La Gauchetière Promoteurs:Trizec, BCED; 1 M pi?500 ouest de Maisonneuve Promoteur:Westcliff; 300 000 pi?Promoteur: Equidev; 130 000 pi?Angle Sherbrooke et Drummond Ancien hôtel Ritz-Cariton Promoteur: Polaris; 450 000 pi?Au-dessus du Centre Eaton Projet de Polaris 1993 Promoteur: Canderel; 1 M pi?Angle de Maisonneuve et Metcalfe Place Financière 2000 Peel Promoteur: Canderel; 120 000 pi?Medical Arts Building Promoteur: Monit; 75 000 pi?Angle Sherbrooke et Guy AUTRES PROJETS POSSIBLES Place Félix-Martin Il Promoteur: Canderel; 650 000 pi?Angle René-Lévesque et de Bleury Projet de Trizec Promoteur: Trizec; 400 000 pi?Angle Sainte-Catherine et de Bleury Source: Royal LePage me comme la Tour du Faubourg ou le Complexe du Fort se loue entre 18$ à 20$ le pi\u2019.Un immeuble de qualité construit il y a quelques années et mieux situé que les deux précédents se loue 19 à 27$ le pi*.On peut aussi loger dans un immeuble de classe B pour 14 à 19%, ou dans un autre, de classe C, pour 9 à 13% le pi\u2019.Tableau: LES AFFAIRES Finalement, M.Burgos dit ne pas craindre la perspective d\u2019un ralentissement de l\u2019économie en 1990.«Un ralentissement ou même une récession ne dure pas plus d\u2019un an.Les entreprises voient beaucoup plus loin que ça», a- t-il affirmé.| DOMINIQUE FROMENT Neuf nouveaux immeubles dans le centre-ville de Montréal en 1990 Neuf immeubles de bureaux ouvriront leurs portes cette année dans le centre-ville de Montréal.Ensemble, ils ajouteront | 778 200 pi\u2019 au parc actuel.Toutefois, la demande n'absorbera que les deux tiers de ces nouveaux espaces.Ces nouveaux immeubles sont : e Complexe du Fort 2100 ouest Ste-Catherine Promoteur: Groupe Ma- gil 376 000 pi\u2019 Locataire principal: Collège Lasalle * Banque de Nouvelle-É- cosse 1002 ouest Sherbrooke Promoteur: Monit International 326 000 pi?Locataire principal: Banque de Nouvelle-Ecosse e Édifice de la Banque Nationale du Canada 300 Viger Promoteur: Banque Nationale du Canada 240 000 pi\u2018 Locataire principal: Banque Nationale du Canada ¢ Place Canada Trust 999 ouest de Maisonneuve Promoteur: Corporation Première, Québec 230 000 pi\u2019 Locataire principal: Canada Trust * La Tour du Faubourg 1250 Guy Promoteur: Groupe Ree- mark 185 450 pi\u2019 Locctaire principal: aucun e Le 465 McGill 465 McGill Promoteur: Entreprises Pemik 170 750 pi\u2019 Locataire principal: aucun Maison Ultramar 2200 McGill Promoteur: Corporation Première, Québec 130 000 pi\u201d Locataire unique: mar Canada e Le 710 Notre-Dame 710 ouest Notre-Dame Promoteur: Ichiban Investments 70 000 pi\u2019 Locataire principal: aucun e La Maison Cuvillier 4 ouest Notre-Dame Promoteur : La SIMPA 50 000 pi\u2019 Locataire principal: au- Ultra- cun Ta Ld 4 = - emp ww 09 \" ve \u2014 ., ; NS TCO areas ete mm Lew .-, * < î EY .+ - ® + , ; pm, æ, , LORSQU'IL EST QUESTION D'ESPACE COMMERCIAL, NOUS SOMMES LA POUR LUTILISATEUR.Aucun gardien de but ne peut jouer sur les deux côtés de la patinoire .Cependant, en immobilier commercial, tous les «spécialistes» le font, à l'exc eption de LEQUIPE LEOPOLD.Nous travaillons exclusivement pour les utilisateurs d'espaces; Voilà une des nombreuses raisons pour lesquelles de plus en plus de joueurs dans l'arène des affaires», font appel à l'équipe Léopold.Si vous êtes un utilisateur d'espaces «repêchez» LEQU IPE LEOPOLD; les meilleurs résultats, voila ce qui «compte».Léchold CONSULTANTS IMMOBILIERS INC Expert-conseil auprès de l'utilisateur d'espaces.pauses S3div44v $3128 1212205 JBIURD OBE 433}, | LES AFFAIRES.samedi 17 tevrier 1990 Cahier special B-8 CAHIER SPECIAL IMMEUBLE COMMERCIAL [a valeur des travaux de rénovation à Montréal a augmenté de 15,7% en 1989 alors que la construction neuve ne s'est accrue que de 2,1%.Sclon les chiffres fournis par la Ville de Montréal, les propriétaires ont dépensé 492,6 M$ l'an dernier pour apporter des modifications à leurs immeubles, comparativement à 425,8 M$ en 1988.la valeur des construc- M$ iB tions neuves est passée de | Jd 587,8 M$ en 1988 à 00 JR 600,2 M$ l\u2019an dernier.J£ Modifications 200 - | Toutefois, le nombre de permis pour des modifications a reculé de 1,9% à 4 559 en 1989, et cela uniquement à cause du secteur commercial.Les trois autres secteurs (résidentiel, industriel ct gouvernemental/institutionnel) ont tous connu une augmentation du nombre de permis pour modifications.En 1989, la valeur moyenne des travaux par permis émis s\u2019est donc élevée à 108 000$ contre 91 600$ l\u2019an dernier, une croissance de 17,9%, L'an dernier, la plus forte augmentation de la valeur des travaux de ré- Faible hausse de la construction neuve La valeur des travaux de rénovation a augmenté de 15,7% à Montréal en 1989 VALEUR DES PERMIS DE RÉNOVATION A MONTRÉAL 100 7 0 - Cc isl Ins novation (38,5%) est survenue dans les batiments industriels.Ce secteur est cependant le moins important des quatre secteurs en dollars (26,9 M$).Avec une hausse de 25,4% de la valeur des travaux, qui s\u2019est établie à 107,9 M$ en 1989, les immeubles gouvernementaux et institutionnels ont éga- Graphique lFSAFFAIRES Source V de Montréal lement connu une bonne année 1989.Quant aux immeubles commerciaux, le secteur le plus important, les travaux de rénovation ont atteint 302,8 M$, ce qui représente une hausse de 13% sur l\u2019année précédente.Finalement, la rénovation résidentielle a elle aus- Photo Jean oa \u201cass ES AFFE A RENNES si enregistré une hausse de la valeur des travaux de 5% pour atteindre 55 MS.Construction neuve Pour ce qui est de la construction neuve, la valeur des travaux a fortement chuté de 53,7% en 1989 dans le secteur rési- La partie rénovation du Centre de comm D coûter 3 M$ d'après le permis de la Ville de Montréal.PRON Noon nemental/institutionnel, la valeur des travaux a substantiellement baissé de 63,4% (7,3 M$).Quant à la construction d\u2019immeubles industriels neufs, la valeur a grimpé de 37,8 % en 1989 (71,4 M$).L\u2019an dernier, la valeur moyenne des projets de erce mondial (notre Ee ra re photo) devrait gressé de 16,2% en 1989, passant de 1 583 a 1 327.Au total, les modifications apportées aux bati- ments existants et la construction neuve ont atteint la valeur de 1,09 milliard de dollars en 1989, soit une augmentation de 7,8% par rapport à l\u2019an- dentiel (157,7 M$).Par construction neuve par Née précédente (1,01 mil- contre, le secteur commer- permis était de 452 300$, liard).cial a connu une formida- par rapport a 371 300% en HEN ble hausse de 107,1% 1988.Incidemment, le DOMINIQUE (363,8 M$).nombre de permis de Q Dans le secteur gouver- construction neuve a ré- FROMENT Un prodige d'une conception haut de gamme que l'on gagne à découvrir.Son environnement exceptionnel vous séduira.Les 20 plus importants projets de rénovation en cours à Montréal ul et vos clients 1 | Le tableau ci-dessous fait état des 20 plus importants projets de rénovation à Montréal.Les permis pour réaliser ces projets ont été émis en 1989 mais, pour la grande majorité d\u2019entre eux, les travaux sont encore en cours.Tous ces projets sont commerciaux, sauf celui du 5750 Fullum qui est industriel.On remarque que la tour de bureaux du Centre Eaton et le siège social de la Banque de Nouvelle-E- cosse (Mtl 15,25%), deux immeubles de 30 M$ chacun actuellement en construction, figurent dans cette liste.Même s\u2019il s\u2019agit de nouveaux édifices, la Ville de Montréal les considère comme des modifications à des immeubles existants parce qu\u2019ils ont été érigés sur des fondations déjà en place.On retrouve aussi deux fois la même adresse, soit le 705 ouest Sainte-Cathe- rine.C\u2019est qu\u2019il a fallu au promoteur York Hanno- ver obtenir un permis pour la construction de la tour du Centre Eaton et un autre pour le creusage d\u2019un tunnel reliant ce dernier à la Place Ville-Marie.Par ailleurs, cette liste ne tient pas compte des travaux dont les permis ont été émis avant 1989 et dont les travaux n\u2019ont pas encore été complétés.On pense notamment à la Place Ville-Marie, au Centre Capitol (1 200 McGill), au Westmount Square, à l\u2019édifice du Royal Trust (630 ouest René-Lévesque) et à l\u2019édifice de la Sun Life.20 PLUS IMPORTANTS PROJETS DE RÉNOVATION À MONTRÉAL Adresse Développeur Montant (000$) 1000 ouest Sherbrooke.Monit Développement.30 000 705 ouest Sainte-Catherine.York Hannover 30 000 892 ouest Sherbrooke First Montreal Holding .10 000 900 ouest de la Gauchetière Great-West Life 7 500 1724 avenue Cedar .\u2026.\u2026.\u2026.\u2026.\u2026.\u2026.\u2026.\u2026.cerseegeesss Progressive Holdings 6 000 1155 ouest René-Lévesque 4 à 18 ouest Notre-Dame 1600 à 1646 ouest Ste-Catherine\u2026.910 ouest Sherbrooke \u2026\u2026 1620 ouest Saint-Antoine 393 Saint-Jacques.705 ouest Sainte-Catherine 2275 est Saint-Joseph.275 est Notre-Dame.2080 Saint-Mathieu.2610 avenue Bennett.1596 Saint-Denis .\u2026 2000 ouest Sainte-Catherine.Complexe du Fort .Edifice Dorchester Commerce \u2026\u2026\u2026 .Quichotte Développement/SIMPA .ees Groupe Reemark.Maison Ultramar.Armée du Salut .Centre de commerce mondial.Cervera York Hannover .c.167422 Canada inc.ces Yvon Boulanger .Ville de Montréal .Ville de Montiéal .verre Rocco Diliddo .eens Premdev.ee cen France Film .Source Ville de Montréal Tableau LES AFFAIRES + 7 BERS.I RO 1 WR ie XA CX LA GESTION DES BATISSEURS Les développements Natco ltée sont membres de la famille d'investisseurs Trustco Général.Ils en ont hérité cette tiabilité et cette solidité qui inspirent confiance à tant de gens.Les développements Natco ltée se spécialisent dans la gestion d'immeubles locatifs de type commercial ou de résidences pour personnes retraitées et pré-retraitées.Ils mettent tout leur savoir-faire à l'oeuvre pour contribuer à la construction, partout au Québec, d'immeubles de prestige qui savent toujours être à la hauteur des attentes de leurs résidents.Partenaires de plusieurs entreprises dans l'élaboration de projets d'immeubles, les développements Natco ltée ont à coeur de perpétuer leur tradition déjà reconnue de gestion éclairée et d'initiative dynamique dans chacun des projets auxquels ils s'associent.Natco, c'est la gestion des bâtisseurs pour construire notre avenir.Nos refraités méritent ce qu'il y a de mieux WED, PAL A DS ann i x LE CLAIR MATIN LES JARDINS INTÉRIEURS L'EMERITE Dans le vieux Longueuil, À St-Lambert.424 unités d'une oasis 240 unités combinant le tout près d'un parc, un de quatre saisons avec vue imprenable luxe et les petits soins dans havre de paix de 200 unités sur le centre-ville de Montréal une atmosphère chaleureuse pour les aînés.La phase Il sera terminée en mars 1990 à Brossard Au coeur de l'action, dans toutes les régions Édifice Trust Général Édifice Trust Général Édifice Sherbrooke Trust Place St-Michel Édifice Trust Général Laval Boucherville Sherbrooke Jonquière Rimouski Le Trifluvien Complexe De Léry Edifice Trust Général Trois-Riviéres Trois-Rivières Chicoutimi (514) 284-1315 1 800 363-3954 @ LOCAUX [No] 1]; JEL LES DEVELOPPEMENTS NATCO Membre du groupe ¢ TRUSTCO P GÉnéra \u2018pAwes SIHividy S31 6-8 [\u20ac1234s Jaye - 0661 4813434 Li se Cahier special B-10 février 1990 \u2018 LES AFFAIRES.samedi 1 CAHIER SPÉCIAL IMMEUBLE COMMERCIAL 1 es marchés des principaux centres urbains au Québec, à l'exception des villes de Montréal et Québec, prendront plusieurs années pour retrouver un juste équilibre entre l\u2019offre et la demande d\u2019espaces locatifs de bureaux.l\u2019inoccupation atteint déjà des taux astronomiques, tournant autour de 20%.Ia situation s'explique par l'arrivée depuis deux à trois ans d\u2019édifices souvent prestigieux dans ces capitales régionales.Ces projets se sont ajoutés à d'autres immeubles récents pour répondre à des demandes ponctuelles.Bien que ce ne soit pas toujours le cas, des promoteurs ont décidé de voir Édifices de bureaux en province: les centres-villes se vident grand et de bâtir des étages supplémentaires malgré une demande se tarissant.Ces ajouts ont généralement contenu les prix.Par ricochet, les immeubles de bureaux plus âgés de leur centre-ville se sont vidés et les départs n\u2019ont pas été comblés véritablement.Et le phénomène d\u2019absorption des espaces locatifs est beaucoup plus lent en régions qu'à Montréal ou Québec.Par exemple, à Sherbrooke, on traverse une v QUALITE DE VIE PRODUCTIVITE RATIONALISATION ~ PRESTIGE REGIONALISATION ECONOMIE DECENTRALISATION OPPORTUNITÉ dure période: même les prix des nouveaux locaux à vocation de bureaux sont ballottés devant un taux d'inoccupation que le commissaire industriel de l'endroit, Réal Batry, se risque à situer entre 25% et 30%.C\u2019est ainsi que l\u2019édifice du Sherbrooke Trust, qui a été aménagé voilà deux ans comptc toujours 20 000 de ses 100 000 pi\u2019 totalement vides.Pourtant, l\u2019immeuble jouit d\u2019avantages indéniables à Sherbrooke, ne serait-ce que grâce à sa localisation au Plateau Marquette.«Les propriétaires du nouveau Centre des congrès de Sherbrooke (Groupe Hervé Pomerleau) ont consenti récemment des baux de 10 ans à 7$ le pi\u2019, plutôt que 12$, au gouvernement fédéral (bureaux d\u2019assurance-chOma- ge) et a une succursale de la Société des alcools du Québec», raconte Jae- ques Gauvin, du Groupe immobilier Jacques Gau- vin.«Leur geste a perturbé le marché.» Une portion de l'édifice abritant le Centre des congrès est composée de locaux commerciaux et de bureaux.Des baux auraient été signés pour 75% de ces espaces, ce qui est excellent compte tenu que la construction a été achevée en décembre dernier.Pour Aimé Bergeron, agent du Trust Général, spécialiste des secteurs commercial et industriel, il y aurait 400 000 pi\u201d disponibles actuellement à Sherbrooke.«Le surplus est trop marqué pour que quiconque puisse envisager de construire un nouvel édifice de bureaux», estime- t-il.M.Gauvin ne partage pas cet avis.Selon lui, bien que le marché soit saturé, la rue King Ouest recèle encore des possibilités.«C\u2019est le centre-ville qui a écopé, je dirais qu\u2019il est brûlé pour les dix prochaines années.» Le Plateau Marquette et la rue King se sont avérés les deux endroits de prédilection pour les chasseurs d\u2019espaces de bureaux depuis la fin de la dernière récession.Recherchant un IR endroit plus prestigieux ci une localisation plus accessible, de nombreux occupants du centre-ville ont Jil quitté leurs locaux plus vé- MR lustes et ceux-ci n\u2019ont pas été remplacés.« Au centre-ville, outre MR les rez-de-chaussée, la ma- 8 jorité des étages sont libres actuellement », de confirmer M.Bergeron.Il indique que ce marché de locataires favorise IE effectivement la négocia- 2 tion de baux sous le seuil MR des prix affichés et parle Mk d\u2019une échelle variant entre Mk 10 et 13$ le pied carré pour les nouveaux bâtiments.Son collègue du Groupe immobilier Jacques Gauvin ajoute que les prix sont deux fois moins élevés dans le centre-ville.I RAYMOND ne PRINCE L'AVANTAGE DE LA Stratégiquement situé au centre-ville de Laval, une ville des plus progressives du Québec, le 800 Chomedey Cg représente sans aucun doute un édifice a burcaux de premier choix afin de satisfaire aux exigences particulières des gens d'affaires.Situé à l'intersection HYDRO-QUÉBEC GENERAL MOTORS ACCEPTANCE DU CANADA LTÉE PRATT AND WHITNEY CANADA INC.CULINAR, GROUPE PÂTISSERIE ET CONFISERIE LE GROUPE MALLETTE NOMA INC.SAMSON BÉLAIR DELOITTE & TOUCHE ACIERS STELCO L'ASSURANCE PRUDENTIELLE LONDON LIFE POUR UNE INFORMATION RÉALISATION F.MERCILLE DU GROUPE (514) 679-1982 MERCILLE COMPLEXE ST-CHARLES METRO LONGUEUIL Affaires Transport Achalandoge À proximité de votre marche Stationnement gratuit Pas d'embouteilloge LE 800 CHOMEDEY Laval À proximité votre marché Statonnement gratuit Pas d'embouteillage des boul.Chomedey et Notre- Dame à Laval, Le 800 Chomedey de par son accessibilité facile vous ouvre les portes de la grande région métropolotaine.Cane CE TES Affaires Transport Achalondage LE COMPLEXE PIERRE BOUCHER Plus que 40 000 pi?disponibles pour occupation immédiate LOUÉE À 80 % régional de Le Complexe Pierre Boucher est situé au centre névralgique des affaires dans le nouveau centre Longueil a l'intersection des boul.Roland Therrien et Jacques Cartier.Si vous recherchez un endroit de prestige pour établir vos bureaux L'AVANTAGE DE LA RIVE SUD ou commerces sur la Rive Sud de Montréal avec toutes les commodités d'un complexe fonctionnel avec un ocil sur l'avenir, Le Complexe Pierre Boucher est tout désigné pour répondre à vos besoins et à ceux de votre clientèle.Une réalisation Ë 7 T IN £9 ] Longueuil it : Li ++ 4 +\u2014 ++ T i b+ eo] i 1 (514) 682.1584 de- 88 nière IR It un =.IX cl ac- |.Oc-H ont § rise cia- seuil arle ntre arré CAHIER SPÉCIAL IMMEUBLE COMMERCIAL MR Près une période d\u2019effervescence dans le marché locatif des immeubles de bureaux, Québec verra sous peu son taux de vacance entrainé vers le haut.L'arrivée de nouveaux édifices, jumelée au départ de certains locataires du centre-ville vers des secteurs périphériques, sera responsable de cette hausse, analyse Luc Desjarlais, président de Luc Desjar- lais et associés.Cette situation laisse présager une stagnation des taux locatifs ou l\u2019apparition d\u2019allocations d\u2019aménagement plus généreuses, estime Réjean Mainville, analyste pour cette société.Selon lui, même si la situation se détériore, le marché «est encore très bon.» La firme spécialisée dans l\u2019analyse et l\u2019évaluation immobilière à Québec et Montréal a évalué à 8,7% le taux d\u2019inoccupation dans la Vieille Capitale en octobre dernier (sa plus récente enquête).Ce pourcentage représentait une diminution de 0,2% face à la même statistique obtenue six mois plus tôt.Les tarifs ont grimpé de 4% environ au cours de ces six mois.«Cette augmentation n\u2019est pas particulièrement significative car elle est due, en majeure partie, à l\u2019augmentation des taxes et des frais d\u2019ex- plotation», affirme Luc Desjarlais qui ajoute que l\u2019arrivée de plusieurs édi- Immeubles de bureaux à Québec: hausse du taux d\u2019inoccupation à l'horizon Pour Luc Desjarlais, il est clair que le plan directeur d'aménagement de la Ville de Québec a permis d'améliorer la concentration des édifices de bureaux autour du centre-ville.fices neufs commandant des taux de location un peu plus élevés que les édifices existants a eu un impact sur cette croissance.Il y a naturellement des variations importantes selon le type d\u2019édifices étudiés.Les bureaux logeant dans des bâtiments assez vieillots, sans climatisation centrale et s\u2019appuyant sur les systèmes mécaniques d\u2019origine sont les laissés- pour-compte avec un taux d'inoccupation voisinant les 15%, Forte absorption le coup de sonde de Luc Desjarlais ct associés à permis de constater que l'absorption nette de l\u2019espace de bureaux locatif se dirigeait vers des sommets pour la période s'échelonnant de mai 1989 à avril 1990.Le rapport d'octobre indiquait que pour la demi- année se terminant ce mois-la, les édifices qui venaient d\u2019être construits au cours des 18 mois précédents avaient absorbé 312 000 pi\u2018 de la nouvelle demande tandis que les édifices plus anciens avaient accaparé 80 000 pi\u2019.Ces 392 000 pi\u2019 se comparaient avantageusement aux résultats complets de l\u2019année précédente (417 000 pi\u2019).L\u2019étude révélait aussi l'arrivée de plus d\u2019un million de nouveaux pi\u2019 d\u2019espaces de bureaux durant la période de mai 1989 à avril 1990.«Ces nouveaux edifices affichent déjà une performance de 629% d'espaces occupes ou pre- loués», de dire M.Des- jarlais.Le secteur de la Haute- Ville a bénéficié au cours des derniers mois des mouvements de locataires et de l\u2019arrivée de nouveaux occupants.le taux d'inoccupation a flechi de 8,69% à 5,92%0.Avec ses 2 366 437 pif de superficie louable brute de bureaux, c\u2019est, devant Sain- te-Foy (toujours première au chapitre de l'oceupa tion), le secteur de la Vieille Capitale qui offre la plus grande banque de locaux.Pour [uc Desjarlais, al est clair que le plan diree- teur d'aménagement de la Ville de Québec à permis d'améliorer la concentration des édifices de bu reaux autour du centre ville.Il cite comme exemples les projets de la Banque CIBC, du 1 100 de la Chevrotière et les Développements Bon Pasteur.A ce dernier endroit, la Société immobilière du Québec et la compagnie d'assurance la Capitale sont les deux principaux occupants.le ministère des Mines ct ressources s'apprête de son côté, si ce n\u2019est déjà fait, à rapatrier aux Atriums de Charles- bourg, l'ensemble de ses fonctionnaires éparpillés sur le territoire de Québec.Ils occuperont une superficie allant de 300 000 à 400 000 pr.I ¢ secteur | eBourgneuf continue de faire mal aux propriétaires d'édifices de bureaux de Québec.Les nombreux édifices de bu- feaux qui sont apparus au cours des derniers mois dans ce quartier, voisin de Charlesbourg, seront pointes du doigt comme Une cause principale de l'augmentation prochaine du taux d'inoccupation général sur le territoire de Québec, dit Réjean Main- ville.[es prix demandés y sont moins élevés et ce pouvoir d'attraction a dé- Jà draine une partic significative de la demande.I.RAYMOND PRINCE EDIFICE DE PRESTIGE LE! Au centre-ville de St-Jérôme Près du palais de justice Entre l\u2019autoroute n° 15 et route n° 117 Edifice en verre miroir Hall d'entrée luxueux 2 ascenseurs Cour extérieure paysagée (parc) avec sentiers de promenade Stationnement intérieur (pour occupants) Stationnement extérieur Face à un stationnement municipal ya, ari ail ib] A : ;, ir if pl r - eu i ; j 55 CASTONGUAY à Sade Trône | EO Q 28-A, rue Saint-Louis, Saint-Jérôme (Québec) J7Y 2L9 e Tél.: 431-5248 Cet édifice à bureaux distinctif est directement relié au Palais des congrès.Occupation : décembre 1990.8 Accès direct à la station de métro Place-d'Armes.B Huit étages, de 8 000 à 10 000 pieds carres.B Espace réservé aux services : boutiques, restaurants, etc.m Stationnement intérieur.Bm Aire de verdure et de détente m Climatisation et chauffage à réglage indépendant.COURTIERS PROTEGFS MAROFRANC INC | i LULU Mi IIA LDN OAC NEST 1261431 1 T AD OC OUAIS 1 A0 CTY ven LES AFFAIRES.samed: 17 févner 1990 - Cahier spécial B-12 A +5.28000 PERSON Les gens passionnés par leur métier se reconnaissent facilement.I Ils ont en commun ce désir d'excellence, ce souci de bien faire lc les choses qui les particularise si bien.L Depuis toujours, c\u2019est précisément ce professionnalisme qui singularise les gens d'Air Canada.Et ce même souci d\u2019excellence P nous amènera dans les prochains mois à mettre en service une C flotte de 38 nouveaux Airbus A320.ti 2 Cet appareil, nous l'avons choisi, bien sûr, pour sa technologie L avancée, Mais aussi et surtout parce qu'il a été conçu, dès la Il table à dessin, dans le but d'offrir aux passagers le maximum n de confort et de service. 0661 #2:1*3; 1 -DéLLES S3diVidy SI1EI-@ 2:03dS Jaye NNES.ET UNE PASSION.nt.Derrière l\u2019excellence technique, il y a, pensons-nous, et il y a toujours eu une force en action.Une force fondamentale.La volonté d\u2019assurer à chacun de nos passagers la performance accomplie que l\u2019on attend d\u2019une grande compagnie aérienne.Peu à peu, les 23 000 personnes qui sont Air Canada ont pris conscience de cette force.Et ils y ont trouvé un sens, une direction.Plus qu\u2019une volonté, en fait, cette force est une passion\u2026 Les gens passionnés par leur métier se reconnaissent facilement.Ils ont ce que nous appelons chez Air Canada, la passion du monde.AirCanada =~ | A = Li LES AFFAIRES.samedi 17 février 1990 - Cahier spécial B-14 CAHIER SPÉCIAL IMMEUBLE COMMERCIAL le Saguenay-Lac- Saint-Jean a miainte- nant son édifice de prestige.L\u2019Édifice Trust Général a amené avec lui un souffle nouveau au centre- ville de Chicoutimi.l'immeuble se présente sur huit étages, en plus de compter deux niveaux inférieurs dédiés au stationnement.Ceperco, le promoteur, à utilisé du verre pour habiller ces espaces de bureaux totalisant 150 000 pi.Les premiers locataires parmi lesquels figurent la firme d'avocats Cain, La- marre et Wells, Raymond Chabot, les compagnies d'assurance Great West cl Sun Life, le courtier Mer- Un nouveau souffle pour le centre-ville de Chicoutimi: l\u2019Edifice Trust Général rill Lynch Canada et naturellement le Trust Général et Cegerco ont pris possession de leur unité le ler août dernier.«Le complexe est loué à 65%, de dire Guy Harvey, vice-président du groupe Cegerco.C'était un besoin à Chicoutimi d'avoir un bâtiment haut de gamme.It faut retourner au moins 20 ans en arrière pour trouver une construction d\u2019une telle importance dans le centre- ville.» ; Le gestionnaire de l\u2019Edifice Trust Général croit que l'apparition du complexe suscitera chez les propriétaires voisins un intérêt pour la rénovation de leurs locaux.En même temps, M.Harvey reconnaît que l\u2019arrivée dans le décor de l\u2019Edifice Trust Général demandera au marché de deux à trois ans d\u2019absorption pour retrouver la situation qui prévalait au début de 1989.« Actuellement, le taux d\u2019inoccupation varie entre 10 et 12% dans ce créneau.Les locataires qui ont quitté leurs anciens bureaux pour venir s\u2019installer chez nous sont loin d\u2019avoir été remplacés.» Clément Thibault, agent du Trust Général, confirme les propos de M.Harvey.Il espère qu\u2019aucun promoteur n\u2019aura l\u2019idée d\u2019implanter de nouvelles surfaces de bureaux à Adressez-vous aux spécialistes de l'immobilier commercial les plus en demande en ville: l'équipe ROYAL LEPAGE.Vous pouvez donc compter Chicoutimi.«Le marché prend du temps a absorber les nouveautés.L\u2019Edifice du Fjord, par exemple, a mis sept a huit ans a combler la totalité de ses 100 000 pi?de bureaux».M.Thibault s\u2019attend également au départ du personnel d\u2019Alcan (Mtl, 24,508) d\u2019ici deux ans.«Ce sont surtout des ingénieurs qui ont travaillé sur le projet de Laterrière et qui vont être rapatriés à cet endroit.Pour l\u2019instant, on peut évaluer entre 25 000 et 30 000 pi?les espaces loués ici par Al- can.» Les tarifs appliqués à Chicoutimi, sans être bon marché, sont raisonnables: ils sont de 16$ le pi\u201d dans le cas des nouveaux bâtiments et entre 9,50 et 11$ pour les locaux usagés.mr RAYMOND PRINCE Non seulement avons nous le plus vaste inventaire informatisé d\u2019espace à bureau et d'immeubles industriels disponible sur le marché, mais en plus, les locaux sont classés selon leur catégorie, dimension, secteur géographique, coût et autres précieux critères.| .0 | = me | 35.À ets Nous pouvons ainsi, du bout des doigts, sélectionner l\u2019espace qui répond le mieux à vos besoins.Premiers pour la spécialisation Chez Royal Lepage, nos agents sont tous spécialisés dans l\u2019un des domaines suivants: m location d\u2019espace a bureau; ® vente et location d'immeubles industriels; ® vente ct location d'espaces au détail; @ investissements immobiliers.eat \u2018 sur un _ ra , personnel su, i : wt = hautement mn, ie n ce, san?Ling, qualifié pour pra paw 599 Wing gy, .us A Li vous conseiller Me i urs aur gu roe comme nul =, Len 4; généraliste WO EW A F9: ne pourrait = PR le faire.Premiers pour le service La location et la vente d'espaces ne constituent qu\u2019une partie de nos activités.Nous offrons aussi des services de consultation, d\u2019évaluation, de gestion immobilière et de développement commercial.Quelle que soit la dimension immobilière dans laquelle vous vous situez, faites appel aux spécialistes de Royal LePage.ROYAL LePAGE Z mn = SERVICES IMMOBILIERS COMMERCIAUX Le bouche à oreille: notre meilleure publicité.LOCATION DE BUREAUX ET INVESTISSEMENTS: 2 000 RUE MANSFIELD, MONTRÉAL (514) 842-5011 LOCATION ET VENTE D'ESPACES INDUSTRIELS: BOUL.CAVENDISH, VILLE ST-LAURENT 414) 745-0240 » La solution informatique pour la gestion d'immeubles.est disponible chez MICRO PMOUtIQUE Centres d'affaires CONCESSIONNAITE AUTORISE Contaaez Benoit Lamoureux au (514) 270-4477.La rapidue d'apprentissage perniet des économies de temps ct d'argent des les premieres heutes d'uubration.5 Apple Computer Inc.Apple et le logo Apple sont des marques dépouces de Apple Computer Inc.Miantush est une marque de commerce Tinh Ad Maclmmeuble\u2019s En affaires, le prestige d'un bureau joue un rôle prédominant.Dans cette optique, Place Bonaventure, l\u2018un des plus prestigieux édifices à | bureaux au Canada, vouspfire de: espaces de 500 a 200,000 pi.Ca.par étage, un acces privilegie, une vaste gamme de pei professionnel@unWomplexe ommercial hors-pair gt tout oI eur méme du quartier tarif inegale au C) 0,9 Place Bonaventure MONTREAL CE solution.C élevés des bureaux \u2026 aux coûts au centre-ville.4 LÀ f) l'emplacement ai 1 Es, wr.iP ©.ASN ait | | \u2018 À rdtti réae Gn IT SOE | | i apie, rim el CAHIER SPECIAL IMMEUBLE COMMERCIAL B «Trois-Rivières mettra cinq ans avant de digérer son surplus d\u2019espaces de bureaux», affirme Pierre Dupont, agent immobilier chez Caron, Caron et Dupont.Cet observateur a noté tout un changement a Trois-Ri- viéres depuis trois ou quatre ans.«Le marché de l\u2019offre et de la demande se stabilisait.Puis, nous est arrivé un groupe de nouveaux bâtiments.Le changement est maintenant bien visible.Alors que le marchandage des baux était une pratique inexistante auparavant, voici qu\u2019aujour- d\u2019hui, les promoteurs se mettent à offrir des avantages comme des mois gratuits de loyer et d\u2019autres conditions alléchantes pour le locataire éventuel.» La situation a naturellement dégonflé les prix depuis quelque 18 mois autour de 10$ (net).M.Dupont précise que ce taux s\u2019élève cependant à 13$ dans le champ des immeubles neufs.Le taux d\u2019inoccupation graviterait autour de 20% a calculé l\u2019agent immobilier à la demande des AFFAIRES, en précisant qu\u2019il incluait la superficie qu\u2019ajoutera le Complexe de Léry à la banque d\u2019espaces de bureaux locatifs.Le Complexe de Léry, qui comprendra deux bâtiments dans sa première phase, abritera principalement les employés d\u2019Hy- dro-Québec et du Trust Général de la région.La municipalité, craignant de voir la société d\u2019Etat privilégier une autre ville des environs, a accordé un crédit de taxe de 1,5 M$ s\u2019étalant sur 10 ans.Pour justifier leur geste, les élus municipaux ont approuvé une réglementation dont devrait aussi se prévaloir le Groupe Hervé Pomerleau, qui annoncera sous peu la construction PLACE VAL-DES-ARBRES 1600 est, boul.St-Martin Trois-Rivières mettra cinq ans à absorber les nouveaux espaces de bureaux d\u2019un complexe multi-fonc- tions (centre de congrès, hôtel, résidence pour personnes âgées, etc.) à Trois- Rivières.La présence d\u2019Hydro- Québec, du nouveau centre de congrès et la construction prochaine d\u2019un stationnement étagé qui coûtera tout près de 5 M$ à la municipalité font toutefois dire à Pierre Genest, directeur général de la SI- DAC, que la situation n\u2019est pas aussi alarmante qu\u2019on veut bien le faire croire.«Dans !8 mois, l\u2019équilibre entre l\u2019offre et la demande, dans le domaine des espaces de bureaux, sera rétabli.Tous ces projets amèneront des nouveaux emplois, des sous- contractants et les infrastructures de stationnement faciliteront le retour à Trois-Rivières des sièges sociaux régionaux.» M.Genest évalue pour- L\u2019ÉLÉGANCE AU SOMMET Bureaux meublés dans le plus prestigieux édifice de la métropole avec vue spectaculaire.Services professionels de secrétariat bilingue, équipement moderne, le tout à des prix accessibles.Nos plans répondent aux exigences des professionels - bureaux privés - plan image - plan téléphonique LA MAISON DES COOPÉRANTS Lery dispose de 40 000 pr et le Bourg du Fleuve, où logent depuis peu des fonctionnaires fédéraux, cherche un locataire pour la moitié de son édifice ul- tra-moderne d'une super- unportants locataires, ont fait preuve d\u2019optimisme en construisant des umeu- bles de bureaux pouvant accueillir davantage.l\u2019avenir dira si leurs previsions étaient justifiées.30 000 pr après avoir signé un bail pour 3 500 pi avec la Banque fédérale de développement pendant que les anciens locaux du Nouvelliste, d'une superficie de 25 000 pi, sont tant à 300 000 pi\u201d les disponibilités actuelles à Trois-Rivières, chiffre que conteste pourtant M.Dupont qui croit qu\u2019il faille plutôt parler d\u2019un total de 200 000 pi*.600, de Maisonneuve, coin Université 982-2200 POUR TOUTE INFORMATION S'ADRESSER A: M.ALAIN CHAPUT 661-6810 Laval (face au complexe sportif 7 immo- Val-des-Arbres) RIM contact inc.Quoi qu\u2019il en soit, les ficie de 110 000 pi.toujours vacants.I derniers projets d\u2019impor- Un promoteur, Jean- Plusieurs promoteurs, RAYMOND tance sont loin d\u2019afficher Guy Pronovost, à amé- après avoir noue des liens complets.Le Complexe de nagé un immeuble de d'affaires avec un ou deux PRINCE TER Ws PATTER, WAG 0 Lu re a wot vey 5, A EU ETRY / ; «os de ES : vk SRO 4 Ce a \u2019 * ee s \u2018u KT ar 3 ve.ei - « Tue Nod à $ x - Nous dvons bâti notre : \u2018réputation d'excellence Se sur des valeurs clés: , Sse prestige et efficacité.1 car Ngtve obsession du t de la qualité se traduit par une .distinction sans >.: compromis dans.nos i constructions, par bye \u201csgestion performante-et 2\" par notre dévgugments \u201c.vol 2 LC \u201ca .Ae pd eh possède l'ün des - \u201cplus \u2018impor = \u201c2 euifles immobilier, +.ms md Scies dE RÉ ASE Na Con 1 iDAWes SIAIV44Y SIISIA 0661 43nd) ues Jat LES AFFAIRES.samedi 17 février 1990 - Cahier special B-16 LE700 LEBOURGNEUF LA NOUVELLE ADRESSE DE PRESTIGE LE GESTIONNAIRE AVISE À L'AFFÜT D'ESPACES À BUREAUX SAURA RECONNAÎTRE LES ATOUTS DU 700 LEBOURGNEUF.À CINQ MINUTES DU CENTRE-VILLE DE QUÉBEC.AU COEUR DU NOUVEAU CENTRE DES AFFAIRES DANS UN QUARTIER RÉSIDENTIEL ET COMMERCIAL EN PLEINE EXPANSION 35 325 PIEDS CARRES DE SUPERFICIE RÉPARTIS SUR TROIS ÉTAGES DONT LE REZ-DE CHAUSSÉE (! ! 065 PIEDS CARRES) ET LE ler ETAGE (!! 630 PIEDS CARRÉS) SONT EN LOCATION ARCHITECTURE AVANT-GARDISTE COMMISSION DE LA CONSTRUCTION DU QUEBEC f M SIMON GAUVIN ç DIRECTEUR.APPROVISIONNEMENT ET SERVICES de ra Cemmission 3530.RUE JEAN TALON OUEST * MONTREAL (QUEBEC) ® HIR 2G3 du Quebee (514) 341 7740 #1 800 361 9318 ¢ TELECOPIEUR (514) 341.3302 ao ML Charles Pettigrew © 101 Grande Allee este Quebec # (Quebec) e CUIR 215 © 4418) 524 3579 À LA HAUTEUR DE VOTRE PRESTIGE CENTRE pROFESSIONNEL immeuble refait a neuf Finition \" clé en main ' Chauffage et climatisation .15,000 pi.caf es de 1'ho -Dame Fenestration exceptionnelle e Pr Jusqu'à 6,000 pi.car.Notre encore disponibles .Finition cn \u201cclé en main .chauffé, Le groupe nnement DION LEBEAU ; .assoc 614, rue St-Jacques ouest 4° étage Montréal, (Québec) H3C 1E2 statio Ascenseur\" IMMEUBLE COMMERCIAL pital climatisé Un édifice de 80 à 100 M$ Quality Inn projette une tour de bureaux a Hull B Tous les ingrédients se trouvent réunis a Hull pour favoriser le marché des espaces de bureaux.Le hic, c\u2019est que la Ville n\u2019a pas réussi à attirer l\u2019attention des développeurs d\u2019envergure.Toutefois, pour Jacques Thauvette, commissaire industriel de cette ville de l\u2019Outaouais, l\u2019intérêt finira bien par se manifester.« Alors qu\u2019à Ottawa, on commence à manquer de terrains, ce n\u2019est pas le cas ici.De plus, nos taux sont nettement plus avantageux.» Le voeu du commissaire industriel pourrait commencer a prendre forme bientôt.LES AFFAIRES a appris que les propriétaires de l\u2019hôtel Quality Inn, qui possèdent d\u2019autres terrains à proximité, avaient officiellement déposé à la municipalité un projet de tour de bureaux entraînant des investissements de l\u2019ordre de 80 à 100 M$.Si le changement de zonage nécessaire à sa réalisation est accordé, ce projet pourrait donner un élan considérable à la municipalité.« Notre emplacement est parfait: il a vue sur le parlement et sur le Musée des civilisations », a expliqué un porte-parole des promoteurs, Bruce Laurie, directeur du Quality Inn.Les espaces de bureaux se louent entre 22 et 24$ à Ottawa tandis qu\u2019ils gravitent plutôt autour de 16 à 17$ le pi\u2019 à Hull.Cela s\u2019explique par un coût du terrain nettement moins prohibitif à Hull: de 55 à 75$ le pi° contre 250 à 275$ dans la capitale nationale.Contrairement à d\u2019autres pôles régionaux, les tarifs locatifs dans le domaine des immeubles de bureaux de Hull ont grimpé de 15% environ depuis deux à trois ans, estime M.Thauvette.« Le coût de la vie et l\u2019augmentation du | HÔTEL RÉGION DES BOIS-FRANCS Chiffre d'affaires: 1 000 000 $ Vente au prix de l'évaluation municipale Excellente opportunité.Pour information: Julien Côté Immeubles Paris courtier (819) 357-9426 6930 Papineau (près de Bélanger) * Stationnement * Ascenseur ° Finition \"clé en main\" * Chauffé, climatisé BUREAUX PROFESSIONNELS * Près de l'hôpital Jean-Talon et du métro Fabre * Entièrement rénové > Finaliste Entreprenariat SN, : 892 prix des matériaux expliquent cette hausse.» L'absence de compétition a empêché une croissance plus modérée de ces taux.«Un certain type d\u2019immeubles de bureaux a toutefois de la difficulté à louer ses espaces.Il s\u2019agit de petits édifices de bureaux qui offrent des superficies allant de 2 000 à 10 000 pi?.Cinq ou six récemment se sont bâtis et ils ne répondent pas du tout à la demande comme en témoigne le pourcentage d\u2019inoccupation qui s\u2019échelonne entre 15 et 30%», a dit le commissaire industriel.«Il se construit présentement, rue Montcalm, une nouvelle tour de bureaux de 60 000 pi\u2019 et bien que la livraison ne soit prévue que pour l\u2019automne 1990, seuls 15 000 pi\u201d n\u2019ont pas encore trouvé preneurs.» Le RAYMOND PRINCE iS ROBERT VACHON AMENAGEMENT INTERIELR LU EYE * Commerces ¢ Institutions 360.St-François-Xavier Vieux-Montréal.Québec Tel: (514) 843-3505 la Tour Centré-Ville Ville appartements- ypartements-hotel Le Centre-Ville a prix raisonnable = Chambres, studios ou suites pour un court ou long séjour * Cuisinette équipée * Piscine, saunas et salle d'exercices » Service de femme de chambre Pour des vacances ou par affaires 400 ouest, boul.René-Lévesque, Montréal H2Z 1V5 Sans frais: 1-800-361-2790 Tél.: (514) 866-8861 Télécopieur (514) 866-7257 -_ a aa Ps Ps a EE PN A ap A PN ey PT ee « pa rm SN Ca A ia.IADR BARR.0 cat a - Nn ach BI ht drial CAHIER SPECIAL IMMEUBLE COMMERCIAL B «Les promoteurs tendront au cours des prochaines années a transformer leurs centres commerciaux en véritables centres-villes », soutient Normand Blouin, vice- président développement et location de centres commerciaux pour l\u2019est du Canada à La Corporation Cadillac Fairview.Cadillac Fairview est un leader dans le domaine de l\u2019immobilier commercial avec des centres d\u2019envergure comme la Place Montréal Trust, les Galeries d\u2019Anjou, les Promenades Saint-Bruno, le Centre commercial Fair- view Pointe-Claire et le Carrefour Laval.Depuis la fin de la crise économique de 1982, les promoteurs de centres commerciaux ont roulé «la pédale au plancher ».La construction de nouveaux centres et l\u2019agrandissement de centres existants ont engendré une activité effrénée.Le Carrefour Laval, le Centre Rockland, Fair- view Pointe-Claire, la Place Vertu, la Place Versailles et le Mail Champlain, pour ne nommer que ceux-là, ont ajouté un grand nombre de nouveaux magasins et boutiques.La Place Alexis-Ni- hon a été rénovée, tout comme les Cours du Roi et les galeries marchandes du Westmount Square.De plus, le magasin Ogilvy de même que l\u2019hôtel Mont- Royal, devenu les Cours Mont-Royal, ont été convertis en centres commerciaux.Par ailleurs, le Faubourg Sainte-Catherine, la Place Montréal Trust, les Promenades de la Cathédrale, le Carrefour Angri- L'exemple du West Edmonton Mall a inspiré les gros promoteurs Les promoteurs veulent transformer leurs centres commerciaux en centres-villes gnon et deux gros centres régionaux à Sorel et à Drummondville ont vu le jour.Sans compter que le Centre Eaton ouvrira ses portes prochainement.On n\u2019avait jamais vu une telle activité auparavant.Sept cents nouvelles boutiques au centre-ville, c\u2019est assez, croit cependant M.Blouin.Sauf peut-être l'ajout possible et souhaitable de commerces aux deux premiers étages de Simpson.Sinon, l\u2019ancien grand magasin formera un trou dans le tissu commercial de la rue Ste-Catherine.Toutefois, la demande ne justifierait pas de le transformer au complet en centre commercial.Le seul point d\u2019interrogation au centre-ville est le projet des Cours Mont- Royal qui connaissent des problèmes aigus depuis leur ouverture.M.Blouin ne sait vraiment pas ce qui va arriver avec ce centre.Tirer profit du pouvoir d'attraction En comparaison avec les années 1980, les prochaines années seront donc relativement calmes, mais pas trop quand même.Après avoir regroupé sous un même toit autant de boutiques et de magasins qu\u2019il est possible, les promoteurs vont chercher à tirer profit de leur pouvoir d\u2019attraction en gref- Encore du potentiel à Saint-Hubert et Candiac Reste-t-il encore un marché pour d\u2019autres centres commerciaux d\u2019envergure dans la région de Montréal?C\u2019est la question que nous avons posée à Normand Blouin, vice- président de La Corporation Cadillac Fairview.Selon lui, les deux seuls secteurs qui pourraient encore absorber un centre régional sont Saint-Hubert et Candiac, deux municipalités situées sur la Rive- Sud de Montréal.Rien n\u2019est sûr cependant et si jamais ces projets se réalisent, ce ne sera pas avant plusieurs années.À Saint-Hubert, tout dépendra de l\u2019impact qu\u2019aura la nouvelle Agence spatiale canadienne sur le développement de la région, croit M.Blouin.Peut-être aussi y a-t-il un marché pour un centre majeur à Candiac où Les Développements Iberville, du promoteur Marcel Adams, possède déjà de vastes terrains.A part ces deux emplacements, M.Blouin ne voit vraiment pas ou le marché pourrait faire vivre un autre centre commercial régional.fant à leurs centres commerciaux diverses immobilisations comme on en retrouve dans les centres- villes: un hôtel, un centre culturel et de loisirs, des immeubles d'habitation, des bureaux, etc.Le modèle le plus réussi dans le genre est sans doute le West Edmonton Mall dont tout le monde a entendu parler.L'objectif visé par ce concept est de fournir aux consommateurs d\u2019autres raisons d\u2019aller dans les centres commerciaux que l\u2019achat de vêtements et de souliers.Cadillac Fairview a bien compris le message et se prépare à passer à l\u2019action avec un projet de 100 M$ aux Galeries d'Anjou.En plus d\u2019ajouter 75 boutiques, la société fera construire un centre de loisirs, peut-être un hôtel et des bureaux aussi.Le projet sera réalisé sur une période de dix ans.« Nous croyons que l\u2019est de Montréal deviendra un secteur commercial et industriel de premier plan d\u2019ici la fin de la décennie», a lancé M.Blouin.Les Promenades Saint- Bruno, en banlieue sud, ES aFFA0ES BI \u201c «Si un promoteur construit des logements autour de son centre commercial, ça fait des clients de plus pour ses boutiques », calcule Normand Blouin.seront également agrandies d'une cinquantaine de boutiques au coût de 30 M$.Les travaux débuteront cette année.Là encore, M.Blouin laisse entendre qu\u2019il y a suffisamment d\u2019espace pour construire plus tard des salles de cinéma, des bureaux et 1 000 a ! 500 logements.Le promoteur admet qu\u2019il est moins risqué financièrement de procéder de cette façon que de construire un nouveau centre commercial en plein champ.«Quand on a ouvert le Carrefour Laval dans les années 1970, c\u2019é- [ep Denise Leclerc \\ SOCART LTEE ER PHASE III EN CONSTRUCTION de 1000 à 27,000 pi.ca.Pour plus de renseignements Place Hérelle \u201cPhase III\u201d entre-financier du VIEUX LONGUEUIL - Edifice classe \u201cA\u201d 2 (514) 646-6875 J SAAN A LOUER 722-0043 RAYMOND LAPIERRE Directeur des ventes PL Bureaux de prestige 850 à 40 000 pi\u201d ACE PIE IX Courtiers protégés tait le désert.Avec tout ce qui est venu se greffer autour, c\u2019est devenu un vrai centre-ville», a-t-il souligné.Pour se permettre ça, il faut avoir du terrain et Cadillac Fairview a vu loin: «On avait acheté beaucoup plus grand que nos besoins de l'époque.Faut dire qu'on avait les moyens, Mise à part la il \u2014 Rese LEvE~ort mn il mp mp 0D sos 008 ss A BO 1080 BEAVER HALL Q LA CORPORATION PREMIÈRE QUÉBEC AISON | \"hi [I Place Montréal Trust, nos quatre autres centres a la mode ont tout ce qu'il faut pour devenir des centres- villes», affirme M.Blouin.[a Place Vertu, du promoteur Cambridge, pourrait également se payer ce luxe, a-til ajouté.| DOMINIQUE FROMENT mprLn FIELLE | Confort, ethcacite et installations modernes au centre du monde des affaires à Montréal.Accès direct au métro Square Victoria.Géré par une équipe de professionnels - La Corporation Première.Quebec, (ITN a1 am {IMD am wp 258 83s amp Pour tous renseignements sur la location appelez le: 284-9115 JES deat (1 Dawes S3divadv SILT {1294S Ja: ye CAHIER SPÉCIAL IMMEUBLE À REVENUS LES AFFAIRES.samedi 17 février 1990 Cahier special B-18 Bi: gronde des pro priétaires d\u2019immeubles locatifs contre la Régie du logement s\u2019est considérablement amenuisée.In termes clairs, les propriétaires pensent que l\u2019organisme d\u2019État leur est moins défavorable qu\u2019avant.H existe effectivement jun consensus parmi les propriétaires d'immeubles à logements à l\u2019effet que leurs relations avec la Régie sont meilleures qu\u2019il y a quelques années.Aucun, taut-il le préciser, ne croit cependant que l'organisme eur est devenu favorable.[ce sujet est si délicat que des propriétaires nous jont enjoints de ne pas en \u2018parler.Ils craignent que les associations de locatai- ires n\u2019intensifient leurs \u2018pressions sur te gouvernement pour creuser davantage ce que les propriétaires appellent «l\u2019écart d'méquité » qui les sépare encore des locataires.«Si vous écrivez que Fa Régie est plus équitable, c\u2019est certain qu'on va entendre de la part des asso- clations de locataires que (le grand capital est en {train de l'acheter», a opi- [né un propriétaire qui u | demande l'anonymat.Ceci dit.J.Pierre Au- Aucun ne croit cependant que l'organisme leur est devenu favorable Les propriétaires considerent que la Régie du logement est plus équitable bry, le président de la Ligue des propriétaires de Montréal, a accepté de dire tout haut ce que plusieurs propriétaires pensent tout bas.La Ligue compte quelque 1 600 membres qui détiennent environ 60 000 logements.«1! faut comprendre que la Régie du logement a été créée parce qu\u2019il y avait des abus de la part des propriétaires.Au début, cela à été perçu comme une victoire pour les locataires.On était en 1980, alors que le Parti québécois formait le gouvernement.C'était à l\u2019époque où les socialistes voulaient le pouvoir, d\u2019expliquer M.Aubry.Les régisseurs (juges) qui étaient nommés à la Régie savaient de quel bord pencher.«En plus d'être biaisés, ces régisseurs souvent sortaient de l\u2019université et n'avaient aucune expérience, d\u2019ajouter le propriétaire de 70 logements.Leurs jugements ont donné lieu à de nombreuses contestations de propriétaires devant les tribunaux.» M.Aubry donne ici un exemple: quelques propriétaires se sont servis de la clause qui leur permet de reprendre possession d\u2019un logement pour loger un membre de leur famille _ dans le but d\u2019expulser un * locataire indésirable.Mê- * me si ces cas étaient plutôt rares, la Régie considérait que tous les propriétaires avaient la même intention ct refusait presque systématiquement leurs demandes de reprise de possession.est arrivé au pouvoir en «Le lait est que les pro- 1985, a-til poursuivi.Il proue gagnalent nel n\u2019a pas renouvelé le man- LL eur DOI pet ot Ge regan dont le LA > Jugemenis étaient trop à précisé M.Aubry.souvent portés en appel.Cette décision a contribué à épurer graduellement l\u2019organisme de ses éléments moins glorieux.» Sues Tian Pros ess L'arrivée au pouvoir du Parti libéral «Puis, le Parti libéral =m PROMANAC:= SERVICES IMMOBILIERS En outre, les libéraux ont nommé une nouvelle présidente à la tête de la Régie à l\u2019été 1987.Il s'agit de Louise Thibault, en remplacement de Claude la PROpriété, le MANAgement et la Consultation basés sur plus de 35 années d'expérience immobilière très diversifiée et enrichie de qualifications professionnelles reconnues.AVANT d'acheter, vendre Cu moderniser, AAs d'usage, etc®ou méme avant de c re LUTTE CONSULTEZ DES EXPERTS INDÉPENDANTS Brochure et excellentes références dis Montréal * Ottawa * Sherbroo P.D.G.Luc Baudouin, CRE, CPM, EA, Adm A.(514) 933-3646 Fax: (514) 939-1543 1331 ave.Greene, Montréal, Qc.H3Z 2A5 ponibles e Chapdelaine.«Mme Thibault voit les choses sous un autre angle que son prédécesseur nommé par le gouvernement du PQ», estime M.Aubry.«Les jeunes régisseurs qui considéraient au début des années 1980 que les propriétaires étaient tous des écoeurants ont vieilli depuis, fait-il remarquer.S\u2019il est vrai que des propriétaires ont jadis profité de la situation, l\u2019expé- riencce a appris aux régisseurs qu'il y à autant de locataires qui abusent du système, sinon plus.«Ces régisseurs, prêts à sauver le monde à 25-30 ans, ont changé d\u2019attitude aujourd'hui.Ils ont main- ama Bas ô A LOUER: 849-1851 C11: 4446 ST-LAURENT @ aan 191117 171171 \u2018192323 113437 217177 22223 111312 327037 J0H231 213177 237177 230802 223037 112177 axanns 229033 122202 M20009 281993 1272777 1:00 re Bureaux de classe «A» E 70 000 p.c.de bureaux; ® aménagements clé en main: EN air climatisé; m fenestration ouvrante de 7' X 4\"; mm plafonds de 10\" à 12\"; @ stationnements intérieurs; BB accès routier rapide, près du métro: IE 3 600 p.c.d'espaces commerciaux au rez-de-chausée Angle Mont-Royal Courtiers protégés tenant une maison, parfois une BMW et peut-être même des petits immeubles à revenus aussi.» Pour étayer son assertion, M.Aubry mentionne qu\u2019il y a quelques années, il fallait six mois à un propriétaire pour obtenir un jugement en résiliation de bail pour non-paiement de loyer.Ce délai a été réduit de moitié depuis.Autre exemple: la loi stipule qu\u2019une cause peut être remise si une des deux parties, le propriétaire ou te locataire, ne peut se présenter à l\u2019audition.« Des locataires en profitaient pour gagner du temps en ne se présentant pas.La cause était remise mais ils ne se montraient pas plus la deuxième fois, ni la troisième et ainsi de suite, raconte M.Aubry.La cause pouvait être remise presque indéfiniment.Maintenant, la Régie se montre moins naïve dans des cas d'abus aussi évidents.«On ne change pas le système du jour au lendemain.La Régie du logement penche encore du bord des locataires, prétend M.Aubry.Mais, on sent quand même chez elle une volonté d\u2019être plus équitable envers les propriétaires, » Un autre propriétaire «Les propriétaires peuvent peut-être espérer que la Régie se comportera un jour comme un vrai tribunal», souhaite J.Pierre Aubry.que nous avons rejoint a ajouté cette note pour expliquer ce changement d\u2019attitude: «Les associations de locataires sont victimes de leurs propres abus.Elles ont été trop loin et ont perdu leur crédibilité.Les gens \u2014 qui sont maintenant majoritairement propriétaires \u2014 ne les prennent plus au sérieux.» Comme exemple de l\u2019exagération des locataires, ce propriétaire a relevé la demande faite récemment au gouvernement de geler à 2% l\u2019augmentation des loyers pour les cinq prochaines années.Rejoint par LES AFFAIRES pour commenter le point de vue des propriétaires, le directeur des communications de la Régie du logement a été plutôt bref: «Il est vrai que nos relations avec les propriétaires se sont améliorées, mais ce n\u2019est pas dû à un changement d\u2019attitude de notre part, a déclaré Benoit de Marjerie.La Régie a toujours été juste et équitable.Seulement, les propriétaires comprennent mieux notre role.maintenant.» C DOMINIQUE FROMENT Le taux d\u2019inoccupation rend les propriétaires moins exigeants B Sans vouloir commenter un possible changement d\u2019attitude de la Régie du logement, Roger C.Langlais dit avoir noté que les propriétaires semblent moins frustrés qu\u2019il y a quelques années.«lls semblent effectivement plus heureux et ragent moins contre la Régie», a indiqué l\u2019expert- conseil en immobilier.«Le taux d\u2019inoccupation est assez élevé dans les immeubles locatifs depuis deux ou trois ans.Le jeu de l\u2019offre et de la demande favorise les locataires.Peut-être que la Régie sent moins le besoin d\u2019intervenir en leur faveur», a expliqué M.Langlais.A = 200950 aa OU OTNN0 3 907 CAHIER SPÉCIAL IMMEUBLE À REVENUS Le taux d\u2019innoccupa- tion sur le marché multirésidentiel locatif contraint les gestionnaires d'immeubles à offrir des conditions avantageuses pour attirer les locataires.La chose rend certains proprios furibonds alors que d\u2019autres acceptent ces conditions comme inévitables mais passagères.Les statistiques rendues publiques en novembre par la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) indiquaient en octobre 1989 un taux d\u2019inoccupation de 5% au Québec pour les immeubles de trois unités et plus.C\u2019était un demi point de plus que l\u2019année précédente.Toutefois, ce taux moyen traduit mal la situation réelle en plusieurs endroits puisque le nombre d\u2019unités vacantes, dans les immeubles de six unités et plus, oscille de 3,2 % a Hull jusqu\u2019a 9,4 % a Sherbrooke.Dans ce dernier cas, il s\u2019agit du niveau le plus élevé au Canada.Ç Les experts situent le point d\u2019équilibre avec un taux d\u2019inoccupation de 2,5 à 3% du marché multiré- sidentiel locatif.À Montréal, 4,7 % des logements inoccupés Phénomène significatif de la saturation du marché, le taux d\u2019'inoccupation dans le grand Montréal est passé de 4,2% en avril dernier à 4,7% au mois d\u2019octobre alors que les mises en chantier ont chuté de 35% en 1989.L\u2019explication fournie par la SCHL: un nombre impressionnant d\u2019unités mises en chantier en 1987 et 1988 auraient été parachevées seulement l\u2019an dernier.«Le nombre de logements locatifs vacants s\u2019est accru de 4 153 unités tandis qu\u2019on parachevait 4 840 unités», note l\u2019étude semi-annuelle de la société sur l\u2019état de la situation.Pour Jean Côté, président de la Corporation des propriétaires immobiliers Pour attirer les locataires: primes, loyers gratuits et.voyages du Québec (CORPIQ) ct aussi de Gytco, sa propre entreprise qui possède 1 000 unités de logement, il n\u2019y a pas lieu de s\u2019alarmer outre mesure.« Nous avons un marché libre, des fois c\u2019est plus compétitif», souligne-t-il philosophiquement, en admettant que certains administrateurs doivent, dans les circonstances, recourir à des méthodes de mise en marché qui sortent de l\u2019ordinaire.Si le taux d\u2019inoccupation était de 10% partout au Québec, on commencerait à avoir des problèmes, pense M.Côté.Il indique que la Régie des loyers exerce indirectement une forme de contrôle sur la taille du parc immobilier puisque son existence constitue le meilleur frein à la construction effrénée.Surenchère de cadeaux Dans certains Etats américains où il n\u2019existe pas d\u2019organisme semblable, le taux d\u2019inoccupation oscille entre 12 et 18% continuellement, signale le président de la CORPIQ.Les administrateurs se considèrent chanceux s\u2019ils atteignent 90% d'occupation.«À Montréal, il faut accepter d'atteindre un maximum de 94 à 95% de location», constate pour sa part Gérard Comeau, président de Gestion Immo Gain, firme qui lui appartient en très grande partie et gère 700 unités de logement.Des services améliorés, des mois gratuits et des primes font partie de l\u2019arsenal de survie des gestionnaires d\u2019immeubles récents, suggère-l- il, Un appartement de 2 t/2 à 3 1/2 pièces, qui se loue de 250 à 300$, est souvent accompagné d\u2019un four micro-ondes en prime.Un 5 1/2 pièces à environ 500$ seru équipé d\u2019un lave-vaisselle.Certains de ces avantages peuvent aussi servir à améliorer les relations lo- cataires-propriétaires.Par exemple, «si on accorde le ou les mois gratuits à la fin de la location seulement, en les assortissant de clauses conditionnelles, cette réduction sert d\u2019encouragement aux deux parties à respecter le bail», observe M.Comeau.À Sherbrooke, la chasse aux locataires nécessite des arguments encore plus forts.Gaston Lavoie, président de Gestion Gaston Lavoie, affirme qu'il n\u2019est plus rare de voir des propriétaires d'immeubles offrir un voyage dans le Sud.Avec un taux d'inoceu- pation d'à peine 3°% parmi les 3 000 unités de logement qu\u2019il administre, M.[avoie attribue son succès à une vigilance redoublèe sur le plan de la gestion et aussi aun traitement aux petits oignons de ses locataires, afin de limiter les départs.IL s\u2019est construit 1 303 nouvelles unités en 1989 à Sherbrooke alors que les besoins ne dépassaient pas 500 appartements, estime M.Lavoie.Le taux d'inoccupation, pour les immeubles de trois unités et plus, est passé de 7,8% en octobre 1988 à 6,9% en avril 1989, avant d'atteindre 8.5% en octobre dernier.Réputée pour son taux d'inoceupation constamment plus eleve qu'ailleurs au Québec, Sherbrooke doit cette situation au manque d\u2019autodiscipline de son secteur de la construction.M, l'ajoie explique qu'une trentaine de petits entrepreneurs v sont surtout actifs dans les petits projets de six loge ments, Pendant ce temps, à Québee, l'optimisme a ête de courte durée pour Richard Lalonde, associe avec la Société immobilière Arbois.« Cela u ete mieux qu'on crovait en juillet dernier.On s'est dit que les constructeurs seraient raisonnables.Mual- heureusement, il v a cu une forte hausse des mises en chanter depuis», retient cet administrateur de 1 200 logements.Ou est l'âge d'or ?Fstimant qu\u2019il s'est bäti deux fois plus de logements que ee que le muar- ché de la région de Quebec était capable d'en absorber, M.Lalonde affirme que certains promoteurs ont été obligés d'accorder JUSQU\u2018 s1N Mois de lover gratuit avee un bail de; LOIS ANS.Avec 4.6% de loge ments vacants dans les im \u2018 meubles de six unites et plus, il entrevoit un retour | dun marche plus equilibre dans seulement deux à Vois ans.Dans La Vieille Capitale comme partout ailleurs, un facteur vient toutefois nouer le tableau et proba | blement deformer le portrait recl.On y à consteust \u2018 cnormement de residences pour personnes âgées, en | se disant sans doute que le vietilissement de la popu lation garantissaut de trou Ver preneurs.On aura cependant sui evalue ce fat indemable de telle sorte que, sclon M.I alonde, 11 cxisterait un taux de 23\" d'inoccupa- tton dans les residences de personnes âgees, «de pense que les con tracteurs vont devoir sorti leur cravon», tance-cil I VALLIER LAPIERRE 212905 Jaye\u2019 SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE TRANS-QUEBE( ~ (514) 286-1718 Benoit Poulin courtiers proteges A ae EDIFICE RICHELIEU 370, CHAMBLY, LONGUEUIL + 1000/12 000 pieds carres disponibles e Bureaux luxueux site central * Hall d entree renove e Ascenseur desservant 4 etages * Air chimatise sur chaque étage * Stationnement disponible « Clé en main selon vos exigences e Taux competitifs LAVAL Deux types d'audits environnementaux Deux buts précis H Vérifier la conformité avec les lois et règlements environnementaux HE Réduire le risque dans les transactions immobilières et commerciales Industrie ou pratique professionnelle, audits de conformité ou de transaction, les experts de Lavalin Environnement vous proposent leurs services intégrés de gestion environnementale.Lavalin Environnement 1100, boul.René-Lévesque Ouest, Montréal (Québec) H3B 4P3 Téléphone: (514) 866-4451 LES ENTREPRISES DUROC INC.1333, boul.Chomedey, Laval, Qué.(514) 682-9790 Terrasses du Souvenir Occupation immédiate Vaste stationnement intérieur Aménagement paysager et environnement prestigieux Étage type 12 800 pi\u201d Bourg du Fieuve Occupation immédiate Vaste stationnement intétieur Grande fenestration Vue sur le fleuve St-Laurent Construction de qualité 344 SI16I4 - v 661 491*94 L 1 ibeusRS SIHI CAHIER SPÉCIAL IMMEUBLE À REVENUS Chaque façon comporte des avantages et des inconvénients Trois façons d'investir dans l\u2019immobilier: seul, Exception faite de sa propriété familiale, on peut investir de trois façons dans l'immobilier : 1.investir individuellement dans des immeubles résidentiels locatifs, immeubles de bureaux ou immeubles commerciaux ; 2.investir en groupe avec des associés ; 3.investir par l\u2019intermédiaire d\u2019une société en commandite.Nous verrons dans cet article les avantages et les inconvénients de ces trois modes ainsi que les conditions permettant de choisir l\u2019un plutôt que l\u2019autre.1- Investir en solo Pour mieux voir les avantages et les inconvénients d'investir seul ou à- vec d\u2019autres, prenons l\u2019exemple d\u2019un investisseur désireux d'acquérir un immeuble à logements multiples.Il faut d\u2019abord disposer d\u2019un certain capital ou avoir un actif financier proportionnel au coût d'acquisition de l\u2019immeuble.Ainsi, l'achat d\u2019un triplex de 210 000$ requiert environ 32 000$ d\u2019acompte.L\u2019investisseur doit aussi ajouter les frais d\u2019acquisition (inspection, évaluation, frais de notaire, etc.).Il doit aussi constituer un fonds de roulement équivalant à un mois et demi de revenus; ce fonds de roulement servira pour LES AFFAIRES.samedi 17 février 1990 - Cahier spécial B-20 TTY ~~ Unearchitecture qui met en valeur l'environnement essentiel au monde des affaires La Corporation Premiere, Québec est très à l'écoute des = mpéruts du monde des affaires atin de traduire les besoins de locataires prestigieux en superbes aménagements de bureaux.Elle est plemement consciente des cugences architecturales essentielles com mandees par un pavsige urban en évolution Au cours des deus dermieres décentes, La Corporation Première, Québec a paru- ape au spectaculaire changement architectural de centre-ville de Montréal.Sa grande expertise, son sens de l'innovation, ss ngueur dans l'exécution des projets se retrouvent dans toutes les phases de la construction de remarquables édifices, ainsi que dans les domaines du financement, de ba locaton d'espaces et de la geston immobilière.La Mason des Coopérants, la Tour L'Industrelle-Vie, et l'édifice Aetna Canada ne sont que quelques-unes d'une longue liste de réalisations marquantes.Et maintenant vient sy ajouter la Place Canada Trust, située à l'angle du boulevard de Masonneuve et de la rue Metcalfe (espaces disponibles, printemps 1990), un édifice offrant de magnifiques perspecuves d'avenir aux sociétés et organisations professionnelles dynamiques et décidées.La Corporation Prenuère, Québec est fermement convaincue que les traditions architecturales du passé peuvent superbement s'intégrer dans le stvle conceptuel de réalisations futuristes.\u201cUne architecture remarquable et des aménagements de bureaux qui reflètent harmonieusement un environnement essentiel au monde des affaires.n3r2i 2000 LA CORPORATION PREMIÈRE, QUÉBEC DE PLAIN-PIED DANS LE 21* SIÈCLE 4 - 2 8 4-9 1 15 Place Canada Trust est une réalisation conjointe des Immeubles Truscan Lnutee et de La Corporation Première, Québec.Espace sans colonne @ Platonds de 9 pr de hauteur ¢ 50 zones de clmatisstion par étage, | thermostat pour un pénmètre de dix pieds © Détecteurs de chaleur fumée incendie et système de conservation de l'énerge d'avant-garde © 7 ax cnseurs Ous Elevoni 401 vu équivalent \u20ac Édifice SMART.à Locataires de prestige 9 Emplacements de premier choix i les réparations éventuelles et les mauvaises créances.Les firmes prêteuses accordent généralement des hypothèques allant jusqu\u2019à 85% de la valeur de l\u2019immeuble.Pour un investisseur au tempérament individualiste, l\u2019investissement dans un immeuble procure un excellent défi.L\u2019investisseur doit d\u2019abord choisir le bon immeuble pour réaliser le bon investissement.L\u2019immeuble qui offrira le meilleur potentiel de gains est bien situé; son historique de revenus et dépenses est positif; la stabilité de ses locataires est vérifiable; son prix d'achat doit correspondre au prix du marché; son état physique doit être inspecté soigneusement et ne laisser aucun doute.Après l\u2019acquisition de l\u2019immeuble et afin d\u2019en faire un immeuble rentable qui accroîtra sa plus- value dans le temps, l\u2019investisseur devra devenir gestionnaire ou en confier la gestion à un gestionnaire fiable.Dans le premier cas, l\u2019investisseur se fera parfois menuisier, comptable et négociateur.Même s\u2019il est facile d\u2019avoir un ratio de financement très élevé sur un immeuble, il est préférable de verser l\u2019acompte le plus important possible; il importe de limiter le risque car l\u2019investisseur est responsable de l\u2019hypothèque.2- Investir en groupe Le potentiel de diversification du portefeuille immobilier de l\u2019investisseur en solo est plus réduit, à capacité financière égale, que celui de l\u2019investisseur qui se joint à un groupe.Si un investisseur souhaite diversifier ses investissements, la capacité financière d\u2019un groupe lui offrira l\u2019occasion d\u2019acqué- EXCEPTIONNEL! BUREAU À LOUER Rez-de-chaussée Vieux-Montréal, rue Notre-Dame mur en pierre naturelle 2 000 pieds carrés disponible immédiatement.Ginette Roy (514) 842-6491 rir l\u2019immeuble recherché.En devenant membre d\u2019un groupe, un investisseur peut s\u2019associer à des gens dont les compétences complètent les siennes, soit en gestion financière, marketing, entretien de l\u2019immeuble ou en ce qui a trait aux relations humaines avec les locataires.En plus d'accroître le pouvoir financier de chaque investisseur, l\u2019investis- semeni en groupe peut améliorer la gestion de l\u2019immeuble si chaque investisseur possède des qualités différentes et complémentaires.Il importe de bien vérifier la capacité financière des membres du groupe puisque les investisseurs auront à monter et mener une affaire ensemble: ils devront faire face à toutes sortes de situations, incluant la revente des parts entre associés ou à d\u2019autres personnes.Les investisseurs formant un groupe doivent ê- tre prudents quant aux sommes empruntées sous forme d\u2019hypothèque car ils sont responsables solidairement et conjointement d\u2019une hypothèque contractée sur l\u2019immeuble qu\u2019ils détiennent.Investir en groupe dans l\u2019immobilier ne procure toutefois aucun autre avantage fiscal qui n\u2019appartienne pas déjà à l\u2019investisseur individuel.3- Participer à une société en commandite Il y a trois raisons principales pour lesquelles un particulier peut investir dans l\u2019immobilier par le biais d\u2019une société en commandite : 1.la diversification du portefeuille immobilier ; 2.l\u2019accessibilité et la fiabilité des ressources professionnelles et financières nécessaires à l\u2019acquisition \u2014 - Photo Jean-Guy Paradis, LES AFFAIRES TT THERE SP SS v6 cl 0 M™~ ve! sol ce] ve: EE EEE ane ét: ace PE RUE SEE ARE = Em ei am AI nln su + in a.+ ns Photo Jean-Guy Paradis, LES AFFAIRES avec des associés ou en société de commandite L'immeuble qui offrira le meilleur potentiel de gains est bien situé; son historique de revenus et dépenses est positif; la stabilité de ses locataires est vérifiable; son prix d'achat doit correspondre au prix du marché; son état physique doit être ins- pectus portant sur Fim- meuble.fa société en commandite immobilière offre les avantages suivants: 1.elle permet à l\u2019investisseur de devenir partenaire dans un immeuble et d\u2019en tirer des profits avec une mise de fonds minimale; 2.la responsabilité de l\u2019investisseur est limitée à sa seule mise de fonds; l'investisseur n\u2019est responsable ni de ses partenaires- investisseurs dans l\u2019immeuble, ni des hypothèques grevant l'immeuble ; 3 la gestion de Pim- meuble est fuite par des professionnels ; 4.les frais accessoires apparentés à l'acquisition de l'immeuble et à la constitution d'une sociélé en commandite sur l\u2019immieu- ble sont déductibles du revenu imposable.Cependant, on n\u2019achète pas un immeuble ou des parts dans un immeuble dans le but d'avoir des deductions fiscales ! On investit dans l'im mobilier pour la solidite et la qualité du placement ainsi que pour avoir une part importante d'immo bilier dans son portefeuille d'investissement: l'immo biller offre la perspective d'un bon gain en capital à la revente de l'immeuble.| ANDRE HARBEC per Andre Harbec, ma et econo- miste.Ce texte a ete ecrit en, collaboration avec Renée La- vergne.Tous deux font partie: de la Société immobilière J M | Veilleux ; pecté soigneusement et ne laisser aucun doute.d\u2019un immeuble de qualité (bien situé, bien loué, dans un excellent état, jouissant d\u2019une structure financière avantageuse); 3.la capacité de gérer l\u2019immeuble de façon efficace et rentable.Quelques firmes peuvent offrir aux investisseurs la fiabilité et le pro- fessionalisme qu\u2019ils recherchent pour l\u2019acquisition d\u2019un immeuble par le biais de la société en commandite.À ce dernier égard, l\u2019investisseur doit se renseigner sur la crédibilité et la solvabilité de la firme susceptible de lui offrir l\u2019investissement immobilier correspondant a ses besoins.Cette information est disponible auprès des commissions des valeurs mobilières des provinces et auprès des institutions financières où la firme sollicite le financement pour ses investisseurs.Il est aussi conseillé de s\u2019informer auprès des clients de la firme.L'investisseur doit s\u2019assurer qu'il détiendra un contrôle certain sur l\u2019immeuble dans lequel il sera partenaire (notamment en ce qui a trait au refinance- ment ou à la revente de l\u2019immeuble) par une lecture approfondie du pros- Hrocicets P Dans le domaine obscur qu'est ciol édérol des particuliers ou Gi © Lo STABIITE: nos \u2018Version Fin pour le prouver: ole SUPPORT: que ce soit.téléphonique ou des sg} imprimez sur popi autorisés; e La RAMDITÉ: recevez le traiteme ement, Joe client bénéficie décéations d'impôts réduit pour des projets Industriel Commercial Immobilier variant entre 100 000 $ et 10 millions $ C.D.c'est une équipe dynamique et efficace offrant un service personnalisé et des produits financiers adaptés à vos besoins.Pour du sérieux en affaires informez-vous à l'une de nos succursales.C.LD, SAGUENAY CAD.QUÉBEC (418) 658-7430 !-N00-461-435K LAC STJEAN (418) 696-1712 | » Voyez-le par noit:Version 1988.Pour plus méga NS sn «Progiciels PC- Impôts Inc.1,380 Laviolette St-Jérôme J7Y 2V5 (514) 431-7080 \u201cok Le \u2018 - CLD.MONTRÉAL.CLD.LAVAL = Credit Centre (514) 686-0111 = - 1514) 281-7165 1-500-163-7966 oF = Industriel | -400-261-8421 _\u2014 = D es - ar d i ns uest 7 CLD.TROIS RIVIERES = = (514) 6944 (819) 376-110 \u2014 J Est {-R00- 567-9449 = ($14) 351-8880 CAD.HULL C.1.D.RIVE-SUD (514) 445-6400 C'EST RECONNU ris I pe (819) 777-4220 CLD.OTTAWA (611) 563-2618 1-800-267-4661 CID.RIMOUSKE (418) 724-4040 1-RO0-461-0840 Desjardins ja 0661 17317, LL 'PAUES S3div4dv $31128 2940S Ja uPn 1e LES AFFAIRES.samed: 17 fevrier 1990 Career special B-22 CAHIER SPÉCIAL IMMEUBLE COMMERCIAL [a non-conformité aux normes environnementales d\u2019un projet immobilier ou d\u2019une entreprise a un impact direct sur la solvabilité d\u2019un emprunteur.« Voila pourquoi les prêteurs deviendront très exigeants envers les emprunteurs quant au respect de ces normes», avertit Pierre Langlois, avocat chez Byers Cas- grain.Aux Etats-Unis, les prè- teurs sont pratiquement intraitables sur ce point et cette attitude est en train de remonter vers le Canada.«la première vérification que devrait faire un prêteur est celte du cadre fégislatif régissant le projet immobilier du promoteur ou l'entreprise de l\u2019emprunteur, estime M.I au- glois.Cette vérification est essentielle pour évaluer son risque.» La loi prévoit diverses mesures destinées à préserver la qualité de l\u2019environnement: a) l'interdiction d\u2019émet- Les entreprises et l\u2019environnement: les préteurs deviendront intraitables tre des contaminants dans l'environnement; b) l'obligation de rapporter les déversements accidentels de contaminants; c) l'obligation d'obtenir des pré-autorisations administratives; d) l'obligation de pré- évaluer les projets; et ¢) la gestion des déchets.la portée de ces mesures peut être considérable, reconnaît M.Lan- glois.Ainsi, par exemple, pour obtenir la condamnation d\u2019un entrepreneur ou d'un promoteur, il n\u2019est pas nècessaire de faire la preuve que le contaminant a eu cffectivement des conséquences néfastes sur l'environnement.Il suffit de démontrer que le contaminant est susceptible d'avoir ces effets.[ orsqu\u2019une personne et commerciale.LES ÉDIFICES INTELLIGENTS 1 Les spécialistes en conception et installation de système de régulation résidentielle 3-D Système d'économie d'énergie pour chalets.condos commande à dislance ou contrôlé par commande téléphonique JU | el résidences Pour estimation GRATUITE panneurs, épicertes, commerces .; THERMOSTAT S[uieme complet de gestion de l'énergie pour | PROGRAMMABLE 934-3272 Coles Datsie of Fokarxt Durvse (rope ELECTRICITE GENERALE = visée par une ordonnance néglige d\u2019apporter les correctifs pour se conformer aux normes environnementales, le ministre peut la faire exécuter aux frais de l\u2019entrepreneur contrevenant.Cette dette due au gouvernement constitue une créance privilégiée sur les biens meubles et immeubles de l\u2019entrepreneur, qui prend rang immédiatement après les frais de justice, a indiqué M.Lan- glois.Ce privilège existe non seulement sur les biens qui font l\u2019objet de l\u2019ordonnance, mais sur tous les biens du contrevenant.Il aura priorité sur l\u2019hypothèque du prêteur s\u2019il est enregistré avant l\u2019enregistrement des sûretés du pré- teur.«On comprend l\u2019importance pour le prêteur de vérifier les titres des biens donnés en garantie par l\u2019emprunteur », a souligné l'avocat.De plus, toute ordonnance émise à l\u2019endroit du propriétaire d\u2019un immeuble peut être enregistrée contre l\u2019immeuble.Elle est donc transférée à tout acquéreur qui doit ainsi s\u2019y conformer et assumer les obligations imposées à l'ancien propriétaire.«Si le prêteur doit reprendre possession de l\u2019immeuble parce que le propriétaire ne peut assumer ces coûts, c\u2019est lui qui pourrait devoir exécuter les travaux pour se conformer aux normes», d\u2019expliquer M.Langlois.Des amendes très sévères Les amendes imposées aux pollueurs peuvent également avoir un impact important sur la solvabilité d\u2019un entrepreneur.Pour une première infraction, les amendes vont de 600 à 20 000$, dans le cas d\u2019une personne physique, et de 1 800 à 120 000$, dans le cas d\u2019une corporation.Pour toute infraction subséquente, le montant des amendes s\u2019échelonne entre 4 000 et 40 000$, pour une personne physique, et entre 12 000 et 240 000$ dans le cas d\u2019une corporation.La loi considère que toutes les infractions constituent des infractions distinctes pour chaque jour durant lequel elles se poursuivent.En conséquence, une corporation qui attendrait 10 jours avant de colmater une fuite de produit toxique pourrait se voir imposer des amendes pouvant atteindre 2,28 M$.Ce n\u2019est pas tout.Les législateurs ont eu une petite pensée pour les entrepreneurs qui calculent qu\u2019il est plus rentable de polluer et de payer les amendes que de prendre les mesures correctives pour se conformer aux normes.«Un tribunal peut en effet imposer une amende additionnelle équivalant au bénéfice que cette personne a réalisé à la suite de la perpétration de l\u2019infraction, a expliqué M.Lan- glois.Et ce, même si cette personne a déjà acquitté l\u2019amende maximale.» Ces sanctions, en raison des coûts énormes qu\u2019elles peuvent entraîner pour un entrepreneur ou un promoteur, inquiètent beaucoup les prêteurs.Pour protéger leurs propres intérêts, ils n\u2019auront pas le choix de devenir une sorte de police verte et de veiller à la vertu des emprunteurs.Double responsabilité des préteurs Aucun texte de loi ne prévoil la responsabilité UNE INVITATION.Les Immeubles Polaris (Canada) Limitée vos espaces à bureaux actuels à ceux du \"800\".vous invitent, exécutifs d'entreprises, à comparer Emplacement, améliorations locatives, taux, services\u2026 Vous serez impressionnés! R.S.V.P.André Cassis 861-5501 800, BOULEVARD RENE-LEVESQUE OUEST directe du préteur en tant que préteur en cas de non- conformité d\u2019un projet ou d\u2019une entreprise aux normes environnementales.Toutefois, plusieurs prêteurs ont comme politique d\u2019exercer un contrôle serré sur les activités de l\u2019emprunteur.Ils se réservent le droit de nommer des administrateurs à son conseil d\u2019administration, ils s\u2019impliquent directement dans l\u2019exploitation de son entreprise ou acquièrent le contrôle des actions avec droit de vote.«Dans ces cas, on ne peut exclure qu\u2019un tribunal puisse conclure que le prêteur est le véritable exploitant de l\u2019entreprise et le rende responsable de la source de contamination», met en garde M.Langlois.Un autre facteur entre en ligne de compte: les risques environnementaux sont continus, ce qui signifie qu\u2019il ne suffit pas pour le prêteur de s\u2019assurer que l\u2019emprunteur se conforme aux normes uniquement au moment de lui accorder le prêt, mais bien pendant toute la durée du prêt.Pour cette raison, les prêteurs obligeront de plus en plus les entrepreneurs à faire faire une vérification environnementale périodique de la conformité aux normes.A cause du caractère continu des risques environnementaux, M.Lan- glois recommande fortement aux prêteurs de disposer d\u2019une gamme très large de garanties.En plus des sûretés réelles grevant divers biens spécifiques de l\u2019emprunteur (et non seulement les biens faisant l\u2019objet direct du financement), le prêteur devrait exiger des garanties personnelles de l\u2019emprunteur, de sa société-mère, de ses actionnaires ou de ses administrateurs.Le prêteur devrait aussi étudier la possibilité d\u2019obliger l\u2019emprunteur à contracter une assurance-res- ponsabilité environnementale.«Les entrepreneurs et les promoteurs immobiliers doivent donc se faire à l\u2019idée que, dans la mesure où la non-conformité aux normes environnementales menace leur solvabilité et peut impliquer la responsabilité des prêteurs, ceux-ci deviendront intransigeants», a déclaré M.Langlois.Pre DOMINIQUE FROMENT _\u2014 \u2026 \u2014 \"A \u2014 \u2014 un pe 2 FN 4tsN EN ea me = JQ \"5 ™ -\u2014 = \u2014 ay Se = \u2026S Ny =» « = 3 ay i ê cr en WA Sedna [RTT i AA RS CAHIER SPECIAL IMMEUBLE A REVENUS | EN contexte actuel dans l\u2019immobilier résidentiel procure aux firmes déjà informatisées un avantage appréciable au niveau administratif.De surcroît, les gestionnaires d'immeubles ayant fait le passage, autant sur PC compatible IBM que sur Macintosh, louent la souplesse des logiciels locaux sur ce marché.« Les propriétaires d\u2019immeubles veulent avoir le meilleur moyen de maximiser le rendement sur leurs investissements.Cela prend des outils pour réagir très vite.Nos systèmes le permettent », affirme Lucien Dionne, président d'\u2019'HOPEM Recommandé par deux associations de propriétaires immobiliers, PR/M- MO, le logiciel d\u2019HO- PEM, se présente comme la solution indiquée pour les firmes responsables de plusieurs immeubles.M.Dionne précise que sa clientèle cible est constituée de gestionnaires d\u2019immeubles de 40 unités de logement et plus.PRIMO fonctionne sur micro-ordinateurs 1BM- compatibles.Mises à jour annuelles Cliente d\u2019HOPEM depuis trois ans, Société immobilière Arbois a adopté cette nouvelle solution après avoir fonctionné un certain temps avec le logiciel de comptabilité Fortune 1000.Une fois passé le cap des 150 unités de logement, Richard Lalonde, associé de la firme, a senti le besoin de se doter d\u2019un outil plus approprié à la taille atteinte.Supervisant maintenant 1 200 unités de logement, cette compagnie de Québec doit produire au milieu de chaque mois 33 états financiers différents à l\u2019intention d\u2019autant de groupes d'investisseurs.«On vient d'envoyer 1 200 renouvellements de bail.Tout ce que j'ai eu à changer, juillet c\u2019est le prix en prochain».rap (rs 4 Les logiciels d\u2019'immeubles résidentiels s'adaptent au goût des nouveaux clients porte M.Lalonde.Parmi les premiers clients importants d\u2019HO- PEM, Société immobilière Arbois a profité des modifications apportées à chaque année au logiciel.De fait, le logiciel intègre au fur et à mesure l'expérience des administrateurs les plus chevronnés.C\u2019est le cas de Gaston Lavoie, président de Gestion Gaston Lavoie, une compagnie qui gère 3 700 unités de logement, dont 3 000 à Sherbrooke, réparties dans 125 immeubles.Il affirme avoir demandé des fantaisies administratives comme la possibilité de connaître le taux de vacance par secteur et des formulaires adaptés à des baux aussi bien mensuels qu\u2019à long terme.« HOPEM offre le produit le plus adapté au contexte québécois en fournissant les multiples rapports utilisés dans notre domaine.Pour ma part, je trouvais cela plus pratique d\u2019avoir différents éléments d\u2019information sur un même rapport.On a fait adapter le logiciel à cette fin également», poursuit M.Lavoie.L'avenue Macintosh Réjean Dubois, secrétaire trésorier d\u2019Administration Logesco, se montre lui aussi très satisfait du logiciel qu\u2019il a choisi, Ma- cImmeubles, conçu pour l\u2019ordinateur Macintosh.Il s\u2019en sert pour la gestion de 450 unités de logement situées dans 26 immeubles appartenant à 19 groupes d\u2019individus, incluant le sien.«Le logiciel est indispensable pour suivre tout cela », analyse-t-il.Après s\u2019être informé au sujet des logiciels disponibles, son choix s\u2019est arrêté sur MacImmeubles parce que son concepteur, Martin Joyal, analyste chez Logiciel du Pare, s\u2019est montré le plus ouvert à modifier son produit au besoin.« Aujourd'hui, J'ai le programme que je voulais», affirme-t-il en soulignant que l\u2019outil s\u2019est payé plusieurs fois depuis son acquisition.La caractéristique la plus intéressante, aux yeux de M.Dubois, est la gestion de l\u2019encaissement des chèques.Le logiciel permet d\u2019entrer les paiements pêle-mêle et c\u2019est l\u2019ordinateur qui affecte les montants aux comptes de banque de chaque compagnie selon un code préétabli.«À partir d\u2019une entrée, on vient de préparer un bordereau de dépôt et la mise à jour des comptes à recevoir et de l'historique de chaque locataire se fait toute seule», signale le gestionnaire.Grâce à la facilité d\u2019apprentissage sur le Macintosh, M.Dubois s\u2019est très peu ressenti du roulement de personnel et a entraîné successivement six employés différents depuis l\u2019implantation en janvier 1987.Un autre utilisateur de Maclimmeubles, Gilles Aubé, explique que l\u2019immobilier n\u2019est pas sa seule préoccupation et que le système lui permet de tout faire à temps.«Les relevés quatre (attestations fiscales à remettre aux locataires) se calculent automatiquement.On n'a qu\u2019à mettre le formulaire dans l\u2019imprimante», ajoute-t- il.Maintenant habitué de fonctionner avec le logiciel, M.Aubé souligne qu\u2019il est passé d'administrateur ordinaire à très bon gestionnaire en l\u2019utilisant.La comptabilité de ses 52 logements s\u2019effectue de la sorte sans trop lui et Rang des 25 IDÉAL POUR « hibrairie + nettoyeur * boutique de cadeaux + institution financiers JACQUES PLANTE (514) 774-3362 va ES CARREFOUR DE LA MONTAGNE OCCUPATION AOÛT 1990 SUPERFICIE TOTALE 40 000 pi.ca.SITE UNIQUE INCLUANT LE SUPERMARCHE METRO intersection Montarville STATIONNEMENT DE 220 cases « video * bâlon de colfure POUR INFORMATIONS: «conforter * dépanneur * boutique + quincaitlert wr Q6F 1 39143; LT \\Pauses SIlv4i4v S31 EZ-@ ATL TEE Sh Ÿ 5 1220S J ger) Lucien Dionne, president d'HOPEM, affirme avoir plusieurs longueurs d'avance sur la concurrence, si on compare son produit aux autres logiciels d'immeubles | résidentiels utilisés sur des PC compatibles.options, v compris l'inte gration en reseau).seulement répéter à tous les jours ce qui va bien.La rubrique «Quoi faire au bouffer son temps.M.Joyal affirme que son logiciel n'a aucun Ee Maclmmeubles nh équivalent, même aux jourd'hui+ indiquera, «1 Tul pas.toute ois.cotta Etats-Unis, ol il connait nécessaire, que tel budget * pass ¢ Re marne most * nes options comme le un certain succes.Alors a été dépasse où que tel comple-fournisseurs qui deviennent des mnstu , ments utiles pour les plus grosses compagities de gestion immobilière.ba fait, ce logiciel est davantage utile aux gestionnat | res de 2 000 unites de loge- | ments OÙ MOINS.locataire a fait un chèque saints fonds pour la Xe fois.Endossé également pa une association de propriétaires, Mactmmeubtes est moins cher que PRIM- MO pour des fonctions équivalentes.Selon les options disponibles sur chaque les gestionnaires de petits immeubles tiennent compte uniquement des unités occupées, Maclm- meubles comptabilise toutes les unités et signale donc tout autant le manque à gagner que les revenus.Un deuxieme aspect in- eun des logiciels, les prix téressant du concept est varient de 500$ à VALLIER qu\u2019il a été pensé pour si- 10 000$ (pour un logiciel gnaler ce qui va malet non PRIMMO, avee toutes les LAPIERRE QUARTIER D\u2019AHUNTSIC Disponible avant le 1er mai 1990 Des espaces de 3 000 à 6 000 pi.ca.12 $/pi.ca.brut, aménagés tout compris Gilles Dufresne (514) 384-0440 GED COMPLEXE COMMERCIAL INTÉGRÉ @BB LES HALLES ST-JEAN - EXPANSION L'IMMEUBLE À BUREAUX LE PLUS PRESTIGIEUX DE ST-JEAN © Caisse Populaire, restaurants, commerces, bureau régional C.S.S.T.e Conception architecturale recherchée © Ascenseurs ultra modernes * Fenestration généreuse © 350 aires de stationnement © Aménagement clé en main si désiré © 1000 à 24 000 pi.ca.disponible immédiatement CES I oe u LES AFFAIRES.samedi 17 février 1990 - Cahier spécial B-24 TOUR B.NE.1002, RUE SHERBROOKE OUEST (Gocrez À LA HAUTE DISTINCTION DE LA RUE SHERBROOKE A hinstar de Ja haute distinction qui se manifeste par un cnvironnernent harmoniceux.fessence de la réussite financière réside dans sa qualité de vie Voilà l'expression même de la rue Sherbrooke Tour à Été Mis en OCUVre par les promoteurs de la Tour BNE.afin que la qualité de construction de cet édifice corresponde aux exigences de cetemplacement stratégique LAISSEZ-VOUS SÉDUIRE PAR L'OBJET DE FIERTÉ DE LA B.N.E Pour la Banque de Nouvelle-Ecosse, seul un somptueux hall bancaire dune hauteur de cing étages et se rvant d'entrée à une magnifique tour à burcaux de granite vermillon, pouvait acccueillir son siège social.Le système de sécurité et les services diversifiés qui y sont rattachés préludent les multiples avantages dont vous bénéficierez.be chaleureuses boiseries en acajou.un stationnement intérieur SpAaciCEUX TOUt ESt CONÇU pour VOUS Offrir Un contort maximum, PROFITEZ D'UNE PERSPECTIVE LUMINEUSE La Tour BNE.à su créer un environnement ultime pour votre travail.Hunt ascenseurs rapides intformatisés Vous amènent à VOS vastes bureaux.Des platonds de neuf pieds, huit bureaux dangle par étage, une vue imprenable sur la montagne et sur la ville.contrôle supérieur de lo qualité de l'air, la 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